4．消费品市场持续稳定增长，但与其收入、储蓄相比较，消费品市场的规
模还较小；
5．玉溪市的经济重心主要集中在红塔区； 6．人口增长率低，流动少；
7．居民收入持续增长，消费结构升级，显示出玉溪城镇居民已跨入富裕阶
段；
8．城市规模在不断扩张中，无论城市面积还是人口都将会有较大的增幅。 9．城南高新区中将设全市性的商贸服务中心
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3.市场研究
3.1. 玉溪市商业物业整体市场特点分析
3.1.1. 商业物业分布特点
玉溪市辖下八县一区，其中红塔区是玉溪市的政治、经济、文化中心。红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费，所以红塔区的商业中心基本上就是玉溪市的商业中心。
? 红塔区的商业物业主要集中在老城区，而在老城区边缘和新区则较
零散
南北大街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域、小庙街区域这三个传统商业区都处于老城区内，共同形成玉溪的市级商圈——红塔商圈。
红塔商圈内有百信购物广场、玉溪百货大楼、玉溪商业大厦、人民电影院等当地比较知名的商业物业，其它商业物业主要是临街商铺。商圈内大型超市、百货商场、食杂店、专业店（电影院等）、专卖店等商业业态比较丰富，基本上涵盖了购物、娱乐、餐饮等所有的商业功能，集聚度相当高。
但是在老城区边缘和新区商业网点的布局则较为分散、规模小且档次低，无法形成相对集中的商业区，商业服务功能薄弱。 ? 辖下八县的商业集中区域呈现东强西弱的状态
辖下八县的商业区都是分布在县城，由一、二个比较繁荣的商业街（或步行街）构成。这些商业区利用一、二个中型超市或百货商场的兴旺带动整个区域的商业氛围，以满足县城人口日常生活所需为
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主要目标，主要提供服装、百货、小家电、地方饮食等商品。 八县本身的经济决定了县内商业的繁华程度，玉溪东部的县如通海、江川、华宁、澄江县经济情况发展较好，商业物业相对集中，业态较多，档次较全；西部县如峨山、元江、新平等县经济情况发展相对落后一些，商业业态较少，档次较低。
根据城市规划，玉溪主城区2005年的城市建设用地达到27.5平方公里，2010年为33.0平方公里，2020年为46.0平方公里；主城区将向东、向南发展。
高新区位于城区南端，区内有红塔生活区、教师小区、葫田小区（公务员小区）等生活区，各个生活区区内人均收入高，具有较强的消费能力，是玉溪名符其实的富人区；但现时高新区商业网点比较分散，还未形成商业物业集中的区域。
随着玉溪城市空间的不断扩大，与之相配套的商业网点也会表现出扩张趋势，商业网点的扩张会引起商业区规模的扩大或商业热点的增多，而现时三大商业区位于传统老城区，扩大规模的难度较大，所以商业网点的扩张将直接引起商业热点的增加。而高新区位于城区南端，符合城市发展方向，区内有大规模的生活小区，拥有庞大而稳定的消费群体，且这些消费群体具有较高的消费能力，这些商业发展的有利条件现阶段都不是其它区域可以比拟的，高新区将极有可能成为玉溪商业新热点。
3.1.2. 商业业态发展现状和态势
（1） 发展现状
现时红塔商圈内商业业态虽然较为多样，但是仍未有升级换代，缺乏更为先进的购物中心形态。
而且，红塔区商业的发展也存在很多的不足，例如百货店等传统购物商场规模小、设备落后且经营管理手法落后；品牌专卖店布局分散、只是以临街商铺形式出现；专业市场规模小、结构不合理等。
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从总体来看，玉溪的商业体系发展尚未完善。 ? 百货商店面临升级
现时玉溪市区规模较大的百货商店只有两间：玉溪百货大楼和玉溪商业大厦，都位于传统商业旺区——南北大街，属于传统百货商店。这两间百货商店的共同特点是位置好、但规模小（每层只有1000—2000平方米）、功能单一、商品档次较低、硬件设施落后，经营管理水平较低，还未有品牌专卖店驻场经营。
商场服装区域中，以中老年人的服装居多，同时这些服装的档次较街铺的要低，造成百货商场的整体形象要低于街铺；加上商场经营管理手法落后，导致百货商场的首层租金基本与同路段的街铺持平，但二层以上的租金就会非常低，无法体现百货商场的真正市场价值。 百货商店这种落后的局面不能满足有关规划中将玉溪市定位为云南省二级中心城市（云南省第二大城市）的要求；而现时玉溪市百货商店无论数量还是规模、档次、硬件设备、经营管理水平等方面都满足不了市民日益提高的需求，玉溪的百货业面临升级。 ? 超市竞争加剧
百信、红联及家佳等本土零售企业的超市在玉溪市各据一方，相互的竞争已经比较激烈，诺玛特购物广场的开业，标志着国外零售巨鳄正式登陆玉溪，先进的管理和庞大的规模都对本土零售企业带来巨大的冲击。超市要获得更好的发展机会就必须向规模化、特色化经营方向发展。
? 专卖店比较分散，主要以临街商铺形式出现
专卖店基本上分布在凤凰路、南北大街、人民路、新兴路、南门街、北门街上，其中又以凤凰路和南北大街上的专卖店数量最多、档次最高，但这两条商业街的专卖店布局比较分散；其它各商业街（步行街）也有零散的专卖店分布。
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