5.2城中村改造
目前浐灞生态区A片区城中村改造均为拆除重建。在城中村改造问题上，首先政府、开发商、村集体和村民之间的利益博弈是我们规划师应该重点关注的（见图10），但目前各方忽视了村民的利益，导致城中村在拆迁过程中状况频发；其次，城中村改造后，建设环境较差，公共设施欠缺等问题。
在规划建设过程中，如何在满足各方利益的
前提下提高村民的生活品质，也是当前城中村改造的重要问题。首先，在规划中把城中村改造纳入城市建设中，遵循公共服务设施配套、规模集聚，以提高村民住房价值。其次，优化村集体、村民和城市三方利益主体的职能，将其三方利益主体调整为与“市场推动的城市化发展模式相适应”的城市和村民两大利益主体，不再以村为单位建设改造，避免拆旧村建新村的现象。第三，以村民宅基地地租为基础，科学定量的分配村民宅基地权益，其主要是解决如何分配土地级差地租收益问题，科学、定量的理清宅基地价值，是保障村民宅基地权益、提高城市土地经营绩效的前提。
图10：各方利益之间的关系
6 控规管理
“存量型”控规更新改造中主要以空间改造和政策改造两个方面作为控制重点，其中空间改造控制指标体系和原控规控制体系相同，均结合实际已经建设的情况，来控制其容积率、建筑密度、绿地率等指标内容，同时对已建设地块进行公共设施评估，如若不足补充相应的公共服务设施，补充的公共设施优先选择可空间改造的地块布置，保证城市的生活品质。针对政策改造，规划中以政策引导为主，并补充相应的外立面改造等城市设计引导政策，政策改造主要应以规划管理部门制定的补偿计划进行实施，规划中应提出相应的补偿措施，保证规划改造中的可实施性。
1) 加强土地性质转让的控制力度
在市场经济体制下，存量土地使用性质的转变在规划管理系统中较为模糊。由于出让土地价格的不同，导致产生一定的市场不公平竞争。因此，在土地性质转变时，应在管理体制上建立相应的转变体制或政策。需要改造的土地由规划管理部门结合城市的发展、改造用地的现状以及周边城市发展状况来确定。再由政府部门与开发商进行协调，在一定程度上，政府应给予一定的政策支持，但应保证在市场经济体系下，同类型的土地性质的土地价格相近。
2) 加强公共设施的控制力度
在城市建设中，公共服务设施是提高城市生活品质重要的组成部分，也是城市发展的必要条件，在更新改造中，应结合城市的发展现状，布置合理的公共服务设施，对于部分开发商由于土地价格较低，因此政府应建立土地升级改造措施，在开发建设中应补充公共服务设
施或补充土地差价。
7 结语
“存量型”控制性详细规划是我国目前城市发展的趋势，如何能够保证控制性详细规划得以实施使我们应该关心的重点。未来的城市规划将发生由空间规划到利益分配、由增量规划到存量规划的体系转型，存量用地的优化调整将成为下个30年城市规划的工作重点之一。鉴于存量用地再开发的过程中将会遇到公共利益保障、权属维护、利益分配、资金平衡、政策制定、实施计划等一系列难题，规划必须由终极目标向过程式协作进行转变。加强多部门的合作，提高公众参与，在保障各方权益的同时，坚守规划底线。本文中“浐灞生态区A片区控规”也是在探索阶段，希望通过对实践案例的研究分析能够总结一些成功经验，寻找适合新形势下的控规工作方法。
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作者简介
张波，助理规划师，西安丝绸之路文化研究中心有限公司； 于姗姗，规划师，上海同济城市规划设计研究院。
