②以房产租金收入为计税依据
对出租的房产要以租金收入作为计税依据，并按12%的税率计算房产税。计算公式如下： 房产税年应纳税额＝年租金收入×12% （2）房产税的会计处理 计算出应交房产税： 借：管理费用
贷：应交税费——应交房产税 交纳时：
借：应交税费——应交房产税 贷：银行存款 2.土地使用税
（1）土地使用税的计算
土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围经营使用土地的单位和个人征收的一种税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。
执行的税率是定额税率。具体规定是：每平方米土地年应纳税额为：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。 （2）土地使用税的会计处理 计算出应交土地使用税时： 借：管理费用
贷：应交税费——应交土地使用税 交纳时：
借：应交税费——应交土地使用税 贷：银行存款 3.车船税
（1）车船税的计算
对乘人汽车，规定出每两车的年纳税额。 对载货汽车，规定出每净吨位每年的纳税额。 具体按《车船税款税率表》执行即可。 （2）车船税的会计处理 计算出应交车船税时： 借：管理费用
贷：应交税费——应交车船税 交纳时：
借：应交税费——应交车船税 贷：银行存款 4.印花税
印花税是由纳税人自行计算，通过购买和贴足印花税票的办法缴纳。印花税不需要通过“应交税费”科目核算。只是在购买印花税票时，直接计入“管理费用”账户。 购买印花税票时，根据购买发票： 借：管理费用 贷：银行存款
（注：在上述流动负债项目以外，如果发生了其他暂收或应付其他单位和个人的款项，可设置“其他应付款”账户核算）
第二节 长期负债
长期负债，是指偿还期在1年或超过1年的一个营业周期以上的负债。包括长期借款、应付债券和长期应付款等。 其中“应付债券”和“长期应付款”的核算，在一般企业很少遇到。因此本讲座主要介绍长期借款的核算。
一、长期借款核算的内容
长期借款是指企业向银行或其他金融机构借入的期限在1年以上（不含1年）的各种借款。 长期借款核算的内容主要包括：借入本金的核算，按期计提利息的核算和偿还本息的核算等内容。 长期借款的利息按以下原则处理：
长期借款用于购置固定资产的，在固定资产达到预定可使用状态之前，借款的利息要计入购置固定资产的成本，在所购置的固定资产达到预定可使用状态以后发生的利息，计入当期财务费用。
房地产开发企业，为开发房地产借入资金发生的利息费用，在开发产品完工之前，要计入开发产品成本，在开发产品完工之后发生的借款利息，计入当期财务费用。
长期借款在借款时发生的有关手续费，如数额不大，可在发生时直接计入当期财务费用。
二、长期借款的利息计算
长期借款的利息计算目前有单利和复利两种方法。 （一）单利计息
单利计息是在每年计息的时候，只对本金计息。 例如企业长期借款10万元，借期2年，年利率为5%。 [答疑编号811070301：针对该题提问] 每年的应计利息为：100000×5%＝5000（元） 按单利计算如果本金不变，每年的应计利息是相同的。 （二）复利计息
复利计息是从在每次计息以后，将利息加到本金中，下次将本利加在一起计算利息。 例如企业长期借款10万元，借期2年，年利率为5%，每年计息一次，复利计息。 [答疑编号811070302：针对该题提问] 第一年应计利息＝100000×5%＝5000（元）
第二年应计利息＝（100000＋5000）×5%＝5250（元）
三、长期借款的会计处理 （一）账户设置
为了反映企业长期借款的本金、应计利息及归还本息情况，企业要设置“长期借款”账户，该账户贷方登记借款的本金及每期计提的利息，借方登记归还的本息。期末贷方余额反映的是尚未归还的借款本息。 （二）长期借款会计处理举例
【例7—14】某企业1月1日向银行借入120万元，期限3年的借款用于购建固定资产。借款年利率为7%，每年计息一次，按复利计算，到期一次归还本息。该项固定资产于第二年末达到预定可使用状态。做如下会计分录： [答疑编号811070303：针对该题提问] 1.取得借款时：
借：银行存款 1200000 贷：长期借款 1200000 2.假定将长期借款全部用于在建工程时 借：在建工程 1200000 贷：银行存款 1200000
（注：如果长期借款用于开发项目，则借记“开发成本”科目） 3.第一年计息时：
第一年应计利息：1200000×7%＝84000（元） 第一年每月应计计息：84000÷12＝ 7000（元） 第一年每月会计分录如下：
借：在建工程 7000 贷：长期借款 7000
（注：如果长期借款用于开发项目，则利息费用借记“开发成本”科目） 4.第二年应计利息：（1200000＋84000）×7%＝89880（元） 第二年每月应计计息：89880÷12＝7490（元） 第二年每月会计分录如下：
借：在建工程 7490
贷：长期借款 7490
5.第三年应计利息：（1200000＋84000＋89880）×7%＝96171.6（元） 第三年每月应计计息：96171.6÷12＝8014.3（元） 第三年每月会计分录如下：
借：财务费用 8014.3 贷：长期借款 9014.3
（因第三年固定资产已经达到预定可使用状态以后，所以第三年发生的借款利息应计入财务费用） 6.借款到期归还本息：
本息额＝1200000＋84000＋89880＋96171.6＝1470051.6 借：长期借款 1470051.6 贷：银行存款 1470051.6 第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算
第一节 开发成本与期间费用核算的内容及科目设置
一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容
房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。期间费用是指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。 在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本、期间费用核算的科目设置 （一）开发成本核算的账户设置 1.“开发成本”账户
为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如： 开发成本——土地开发 开发成本——房屋开发 开发成本——配套设施开发 开发成本——代建工程开发
为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账（三级账），进行明细核算。如： 开发成本——土地开发（A土地） （B土地） 开发成本——房屋开发（A房屋） （B房屋）等
开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。 2.“开发间接费用”账户
“开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。
该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如： 开发间接费用——甲开发现场 ——乙开发现场等
开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。
（二）期间费用核算的账户设置
房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。
为了核算各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本章第六节“期间费用的核算”。
第二节 土地开发成本的核算
一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 （一）土地开发成本计算对象的确定
土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。
一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。 （二）土地开发账户及成本项目的设置
土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。
为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。 该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。 在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：
1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。 3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。 5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。 土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表8－1、8－2 表8－1 土地开发明细账 成本核算对象：甲土地
借 方 凭证号 摘要 贷方 余额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 用 年 表8－2 土地开发明细账 成本核算对象：乙土地
年 月 日 凭证号 摘要 借 方 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 贷方 余额
二、土地开发成本的归集和结转
企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。
其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本——土地开发”账户。
