范围内从事物业管理活动。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管局备案。
物业管理企业资质实行年检制度。对年检不合格的企业，工商部门应对其物业管理经营范围予以注销。
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。
物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。
物业管理企业终止服务，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面通告全体业主。公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。
第二十五条 物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。 第四章 物业管理服务与收费
第二十六条 新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。
对于建设规模较小的住宅区或投标人少于3个的招标项目，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用邀请招标或协议招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十七条 新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
购房人在与建设单位签订物业买卖合同的同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十八条 物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照政府物业管理主管部门制定的示范文本商定。
第二十九条 建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约金
的标准不低于每万平方米建筑面积一千元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的账户。
第三十条 承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。
第三十一条 首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。
第三十二条 普通住宅公共服务收费实行政府指导价。通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案后执行。未通过招标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费的有关规定，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费，由当事人在前期物业服务合同或者物业服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。
物业管理企业应当定期向业主公布物业服务收费收支情况，至少每半年公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。
第三十三条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。
已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业
主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十四条 开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定。 住宅小区内的路灯管护、生活垃圾清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。
第三十五条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。对已成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准报价格主管部门确认后执行，对未成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
住宅物业管理区域内的机动车停车场（库），由本物业区域业主共有，协议另有约定的除外。属于业主共有的机动车停车场（库）应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按有关协议进行处理，由此产生的费用由车主承担。
第三十六条 物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的，有关收费单位应自行收取，也可以委托给物业管理企业代为收取，委托代为收取费用的，双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的水费、电费合并收取。
第五章 物业的使用和维护
第三十七条 新建住宅区规划设计方案中应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。
小区交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门按照规划对物业管理服务用房等设施进行验收。
第三十八条 物业管理服务用房建设的具体标准和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4％。的比例建设，根据建设比例，物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设，其中：2.5％。作为物业服务和业主委员会办公用房；1.5％。作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。
本细则实施之前建成的住宅区，未提供物业服务经营用房的，可参照上述面积标准，列入政府整治项目中逐步建设完善。
第三十九条 物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共
有，应当办理共有产权登记。
物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、公用配套设施设备和场地，均由物业管理企业按业主大会委托管理合同经营，其收入主要用于补充住宅区的物业管理服务费不足。
第四十条 物业管理企业在接管物业时，必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理企业承担相应责任。
物业（前期）服务合同终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第四十一条 业主、物业使用人应当严格遵守法律、法规和业主公约对物业管理区域内所禁止的行为。
第四十二条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。工商行政主管部门在核发营业执照时，凡涉及将住宅改变为经营场所的，应将规划、城管部门的批准手续和房屋安全鉴定机构的同意报告作为前置条件。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签定物业装饰装修管理服务协议。物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容； （二）装饰装修工程的实施期限； （三）允许施工的时间； （四）废弃物的清运与处置；
（五）房屋外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等的安装要求； （六）装饰装修的禁止行为和注意事项； （七）违约责任；
（八）其他需要约定的事项。
第四十四条 业主或物业使用人装饰装修房屋，必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁预防处理。涉及到拆改房屋结构的装饰装修，应提交房屋安全
