第一章 总论
资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估的特点（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性 资产评估与会计计价的区别资产评估有广义和狭义之分，广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。但是，理论的界定和实践的运用中，我们所称的资产评估是狭义的，反映的是在产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。因此，资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：（一）发生的前提条件不同（二）目的不同（三）执行操作者不同 当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。
资产评估的特定目的1、资产转让2、企业兼并3、企业出售 4、企业联营5、股份经营6、中外合资7、企业清算8、抵押 9、担保 10、企业租赁 11、债务重组 价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.资产评估价值类型的作用P10（重要考点） （1）是影响和决定资产评估价值的重要因素。 （2）制约资产评估方法的选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。 2.价值类型的类别：（重要考点） （1）市场价值（理解要点：公开、公平的市场条件，当事人理性、是价值估计数额） （2）在用价值 3）投资价值 （4）持续经营价值 （5）清算价值
（6）保险价值 （7）课税价值 市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
2.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。2、投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。4、持续经营价值5、清算价格保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。6、保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。7、课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。
决定和影响价值类型的因素 1、评估的特定目的（经济行为）2、市场条件； 3、资产功能及其状态。
资产评估的假设：（一般考点）06单
（一）继续使用假设 （二）公开市场假设（如何理解） （三）清算（清偿）假设（08年名字解释）
资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。
资产评估的原则 一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则 二、资产评估的经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期原则
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
资产评估程序 1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。
资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务基本事项（二）签订资产评估业务约定书（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算 （七）编制和提交资产评估报告书 （八）资产评估工作档案归档
第二章 资产评估的基本方法
资产评估的基本方法 市场法市场法目前是最简单、最有效的方法。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 市场法评估资产的程序及其优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：1、 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、 评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1、 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。
成本法评估资产的步骤 ①确定被评估资产，并估算重置成本；②确定被评估资产的使用年限 ③估算被评估资产的损耗或贬值；④计算确定被评估资产的价值。
成本法评估资产的程序及其优缺点1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得
市场参考物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。采用成本法的缺点1、工作量较大；2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性； 3、经济性贬值不易全面准确计算。
（一）成本法及其适用的前提条件 1.采用成本法对资产评估的理论依据：（两大理论依据P33，四个重要概念） 重点关注重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值（关注名解） 2.成本法的两个应用前提：
（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算（07年更新重置成本名词、每年都有多选、单选、计算）（重点计算）两个重要公式+五个估算 1.两个重要公式：
（1）被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值 （2）被评估资产评估值=重置成本×成新率 2.五个估算：
（1）重置成本估算（四种方法）： 重置核算法：
重置成本=直接成本+间接成本
物价指数法：
重置成本=历史成本×评估时物价指数/资产购建时物价指数 重置成本=历史成本×（1+物价变动指数） 功能价值法：
重置成本=参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量
规模经济效益指数法：
重置成本=参照物重置成本×（待估资产产量/参照物年产量）x 其中x是规模经济效益指数
（2）实体性贬值估算（两种方法）：
观察法（成新率法）： 实体性贬值=重置成本×（1―实体性成新率）
公式计算法：
实体性贬值=（重置成本―预计残值）×实际已使用年限/总使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 （3）功能性贬值估算（四个步骤+两个公式）：
功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）：
将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较； 计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的）（注意扣除所得税） 估计待估资产的剩余寿命
剩余寿命内年净超额运营成本的折现和就是功能性贬值额 功能性贬值额=∑（待估资产年超额运营成本×折现系数） 功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算：
功能性贬值额=复原重置成本―更新重置成本
（4）经济性贬值估算（由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现）
（5）成新率的估算（反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，有三种方法）：
观察法（成新率法） 使用年限法：
修复费用法：
收益法 收益法中各项指标的确定（一）收益额（二）折现率和资本化率（三）收益期限 收益法评估资产的程序及其优缺点 1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二） 收益法的优缺点1、收益法的优点（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法的缺点（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估
重置成本的估算1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法 4、规模经济效益指数法 功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值
经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。
资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。 3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
2.不可修复性损耗---是指由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。
3.可修复性损耗----是指为了改进效用而花费的成本，低于所能由此得到的收益回报（二） 1.复原重置成本与更新重置成本的关系（P35）
答：都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。其更新重置成本和复原重置成本是一样的，无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。
2.成新率确定为何不能直接按照折旧年限确定（P44）
答：1、折旧是由损耗决定的，但折旧并不是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。2、折旧年限的的确定。3、折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础-损耗本身，具有差异性。
