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加。 ?
交通改善：“入世”?汽车关税逐年大幅降低+大中城市道路交通系统的日趋完善?汽车拥有量迅速增加?停车位的需求紧张。 ? ?
收入增加：“入世”?经济活动频繁?职工收入增加+就业率提高。
消费开支降低：“入世”?关税全面下调?居民的日常开支减少?居民购房资金的积累?住宅类房地产需求相应增加。
2.4.3. 房价中地价比重加大，总体房价看涨
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房价构成：①地价；②建筑成本；③税费；
建造成本下降：加入WTO?关税的下降+国外竞争对于进入?短期内均会使房地产建造成本明显下降（如进口建材、设备等的关税，将从目前的30％降至百分之十几）； ?
税费下降：加入WTO ?行业管理向国际惯例靠拢?规范化+费改税?房地产开发过程中的总体税费将会有较大幅度的下降； ? ?
地价全面攀升；
房价：地价比重增加，建筑费用和开发税费比重减少。对于上海、广州等沿海大城市：
（1） 短期内：土地相对稀缺，在建筑费用和开发税费降低的同时，土地价格将上升，
房价构成变动较明显，房价构成中上升下降因素基本可以抵冲，总体房价维持稳定；
（2） 中长期：建筑费用和开发税费不会持续下降，土地的需求则是长远的，它是房地
产价格特别是土地价格中长期利好的一个重要因素。
2.4.4. 金融业开放
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国外信贷资金进入：房地产的融资多元化发展，资金投入量加大，提前消费趋势明朗并被越来越多的消费者接受。 ?
外国银行介入：允许外国银行在一定期限后经营人民币乃至私人银行业务?行业对写字楼的需求量增大?我国主要大中城市的非住宅类房屋的需求将得到增加。有利于空置楼盘的消化。 ?
现金流量增加：房地产项目资金规模大、工期长，如果整个市场的现金流量不足，将严重影响其顺利发展。 ? ? ?
对开发商提供贷款增加 向购房着提供抵押贷款增加 结论：房地产开发的融资多元化。
2.4.5. 外贸业发展
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进出口的重点品种：纺织品和农产品历来是我国进出口的重点品种。
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纺织和服务业：美国逐步取消对华纺织品配额?极大地刺激目前还未完全从金融危机中缓过劲来的纺织和服务业?产品的出口量将有较大的增长。 ? ?
农产品：进口障碍的逐步取消?进口业务增长。
港口运输量增加，保税区业务增长。中国的外贸运输量九成以上由海运承担，中国外贸海运量将会由1998年的3．83亿吨，增加到2005年的6．56亿吨。随着外贸增加，中国港口货物吞吐量和船舶进出艘次、运量都会增加，中国的海运市场、码头和船舶代理的业务扩大。有利于该类地区房地产业的发展。 ?
外商投资增加。
2.4.6. 城市化进程加快
农业人口涌入城市，促进我国的城市化进程，扩大了房地产的需求。 ?
农产品进口：中国目前农产品关税高达45％，在2004年之前根据农产品的不同品种，各种农产品的关税将降至10％～20%，平均关税要降至17%，重点农产品关税则要降至14．5%。 ?
农民收入受到冲击：进口农产品挤掉中国农业产品的部分市场?更多的农业人口进入城市。 ?
农民进城：各大城市中的外来劳动力特别是来自农村地区的打工者很多，加入关贸后这些城市将获得源源不断的廉价劳动力（建筑业属于劳动密集型行业），人工成本的降低有利于降低房地产的开发成本。同时，城市人口的增加、城市规模的扩大又增加了房地产的潜在需求。
2.4.7. 居住郊区化
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进口汽车增多：在未来的几年内越来越多的国外汽车将以较低的价格进入中国市场。 ? ? ? ?
国产汽车降价：国内品牌汽车采取降价的策略保持市场份额。 购买家用轿车的人会越来越多。 城市中心区土地减少。
居住郊区化：拥有私人轿车的家庭数量的增加，人们在购楼时对交通的要求将有所改变，因此生活小区将进一步朝郊区发展。
2.5. 西部大开发与房产业的发展
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规划要先行
基础设施要适当超前 发展小城镇 新思路、新机制
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·2.6.房地产基本风险
财务风险又称拖欠风险或信用风险。由于购买者财务状况不妙而使房地产投资及其回报无法全部收回的可能性。
购买力风险包括价格风险和市场风险。价格风险指的是由于房屋的价格引起销售不畅或者按原价销售而冲减收益。市场风险指供求形式发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成压力。 工程建设风险主要指抗力造成的风险，即建设前期工程项目的设计方案存在问题以及层层转包工程造成的质量问题。
筹资融资风险指由于银行紧缩银根造成贷款困难，以及筹资成本增加引发的各种风险。
变现风险指房地产投资在一段时间内要把投资变成现资而为此付出的代价和承受的损失。
外汇汇率变动风险是由于外汇较大幅度的波动从不同侧面对开发商造成的风险。
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3. 营销部工作流程及行为规范
3.1. 营销部组织机构及岗位职责 3.1.1. 营销部机构与人员配备
内勤1 名
出纳1 名 销售员7 名 保安3 名 清洁工2 名 销售广告与市场开拓人员1 名 经 理 1 名 3.1.2. 各岗位职责
A．营销部职责
（1） 营销工作以公司的方针、计划为标准，严格组织实施。 （2） 贯彻执行公司各项规定，执行营销计划。
（3） 负责销售人员的招聘、培训、管理，提高销售人员的素质，储备优秀人才，为公司
的发展打好基础。
（4） 负责市场调研、收集、整理，分析同类房产公司的相关资料，及时反映市场动态，
为公司项目发展的市场定位提供可靠依据。
（5） 制订销售计划并具体实施，保证公司所开发的商品房能及时销售。 （6） 负责销售合同、印签的监管及使用，对已签合同需进行认真核定。 （7） 配合财务人员按时、准确、无误收回销售资金。
（8） 协助其它部门工作，并协同相关部门共同做好售后服务。
（9） 建立市场信息档案，积极开拓集团购买渠道，做好集团购房的市场摸底、先期谈判
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