法时不必再单独计算投资利息和开发利润。
(2)计算利息。采用该方式下的假设开发法被称为传统法。传统法中应根据估价时的房地产市场状况对各项收入、支出作出静态估算，并且可将各项收入、支出直接相加减，不必考虑其各自发生时间的不同，但要计算利息。另外还应单独计算开发利润。 (3)以上两种处理方式即现金流量折现法和传统法的优缺点
从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。但由于现金流量折现法估算过程要求做到“先知先觉”，所以在实务中众多的未知因素和偶然因素可能会使预测偏离实际。尽管如此，估价中仍宜采用现金流量折现法；在难以采用现金流量折现法时，可采用传统方法。 2．假设开发法的计算公式 (1)基本公式为：
待估房地产价值 = 开发完成后的房地产价值 - 开发成本 - 管理费用-投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待估房地产应缴纳的税费
(2)根据房地产开发前后状况的不同，上述公式可以细化为：
①生地价值 = 开发后的房地产价值 - 由生地开始开发建造所支付的开发成本 - 开发过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买生地时支付的税费
②毛地价值 = 开发后的房地产价值 - 由毛地开始开发建造所支付的开发成本 - 开发过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买毛地时支付的税费
③熟地价值 = 开发后的房地产价值 - 由熟地开始开发建造所支付的开发成本 - 开发过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买熟地时支付的税费
④在建工程价值 = 续建完成后的房地产价值 - 续建成本 - 续建过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 续建投资利润 - 买方购买在建工程时支付的税费
⑤旧房地价值 = 装修改造完成后的房地产价值 - 装修改造成本 - 装修过程中的管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 装修改造利润 - 买方购买旧房地时支付的税费
运用上述公式时，一方面应把握待估房地产开发前后的状况，一方面要把握开发后的经营利用方式。
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假设开发法的案例分析
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案例一：
某在建工程开工于2003年5月31日，拟建为住宅；总用地面积3000m，上地使用权年限70年，从开工之日起计；规划建筑总面积15000m，该工程正常施工期3年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10％；至2003年11月30日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的30％，还需要投入总建筑费及专业费的70％(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为9％。预计该工程建成后即可售出：住宅售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8％，折现率为13％。购买该在建工程时支付的税费为其价值的4％。试利用上述资料以现金流量折现法估计该在建工程于2004年11月30日的正常总价格。
设该在建工程的现值为V。
在建工程现值 = 开发完成以后的住宅现值 - 续建成本费用现值 - 销售税费现值 - 购买在建工程时交纳的税费
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案例二：
某房地产为一块待开发建设但已做“三通一平”的空地，土地总面积为1000平方米，允许用途为商业、居住混合，允许容积率为5，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年。某开发商欲购买该地块，要求评估该地块2002年8月出售时的公开市场价值。
运用假设开发法评估该待开发土地的价格，评估过程如下： 1．确定评估方法
由于该土地为待开发土地，适用假设开发法，因此评估方法采用假设开发法。 2．选取最佳开发方式
据评估人员分析得：待估土地最佳用途为商业、居住混合；按允许容积率为5设计，该房地产建筑总面积=容积率×土地总面积=5×1 000=5 000平方米；该建筑物10层，每层建筑面积均为500平方米；底层作商业服务用房，2～10层作公寓使用。 3．估计建设期
预计从土地使用权出让到建筑物建造完成，共需2年时间。建筑费用的投放，预计第1年投入70％，第2年投入30％。 4．预测卖楼价
该建筑物到2004年8月建造完成后，即可全部售出。预计底层商业服务用房售价为4 400元／平方米，公寓房售价为2 200元／平方米，折现率为10％。 5．估算建筑物建造总成本和投资利润
预计建筑费用800元／平方米，总建筑费用计400万元；预计专业费用为总建筑费用的6％，年利息率为10％，各种税费综合为卖楼价的4％，房地产行业平均利润率为20％。 6．计算土地价格
第一，采用动态评价的方法计算土地价格(考虑资金的时
由于估算建筑费用、专业费用、卖楼价时已考虑资金的时间价值因素，都按折现率折现成现值，因此，不再计算投资利息。
第二，采用静态估算的方法计算土地价格(不考虑资金的时间价值因素)。
(7)总地价
总地价(万元)
