2、案名
虞清商厦（居然之家潍坊店）
3、业态规划
（1）整体业态定位
全方位打造本项目商业业态的差异性，以家居为主，汇聚多业态，集合其他“异业产品”，打造家居购物“潮店”。
发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。使项目成为展示北城区新形象的名片，实现公司持续发展、品牌提升的战略目标。
（2）铺位布局与面积区间 A、铺位布局规划原则
? 以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割； ? 以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散；
? 在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准
铺位面积相差不大。
? 对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无；
? 主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m左右，若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留
空间，则在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道；
? 在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式；
B、面积按定位划分
根据整个商场定位划分商铺的面积。30㎡以下占整个商场面积的20%，30㎡—50㎡占整个商场的50%，50㎡—100㎡占整个商场的30%，商铺进深与门面比例不宜大于2：1。垂直动线及出入口处要宽敞明亮。
二、销售方式建议
1、销售策略
合富通过对项目的市场定位及发展商对资金回笼要求两个方面的综合考虑，建议整体销售策略为：经营权销售与托管（回租）相结合，重点打造项目为地产投资理财产品。 操作优势：
? 有利于项目去化，吸引投资客，回笼资金快；
? 经营方式灵活多变，开发商后期操作空间较大，利润空间较大；
? 有利于项目统一招商、统一经营，可以通过主力店从而吸引人气，有利于商业业态集合、
互补，对项目整体形象起到推动作用；
? 有利于投资客的关注，突出产品为长期投资理财的产品。
? 有利于项目自身的经营管理，对项目的持续性发展有良好的促进作用。 操作劣势：
? 风险较大，要有足够招商对象支持； ? 没有相应的担保公司承担；
? 对物业管理要求较高；业态组合要求较为严格；
? 对管理团队的管理水平要求较高，运作方式比较复杂容易出现管理混乱； ? 受房产政策影响，托管将会受到限制。
2、销售问题及解决方式
（1）受国家金融政策影响，如不能贷款，如何解决客户大额付款压力？
? 投资商提供分期付款------主要针对总价50万以内的商铺，分3次60%、20%、20%，
在1~2年内付清。
? 投资商提供变相（无息）低息贷款------主要针对总价50万以上的商铺，首付60%，
剩余40%在6~8年内按年或季度收取到45%~50%。
（2）对管理团队的管理水平要求较高，运作方式比较复杂容易出现管理混乱
? 在开盘前，必须组建或委托一家管理公司，立刻投入到筹备运营和返租配合工作中 （3）如何处理好返租与销售之间的关系？
? 投资商提供统一的回报率，给予投资客固定的回报。
? 进行总体租金水平的动态平衡-------核算平均租金水平，招商销售时实时监控调整总
租金的平衡。由于需要降低租金出租的店铺，在受其影响范围内的其它店铺租金上调整。 ? 同时可与银行或信贷公司协商作担保，给予投资客更加稳定的投资信心。 （4）怎样处理开发商、运营商、投资客、自营客、租赁户之间的关系？
（5） 返租区域的确定？ 全面返租
? 在前期开始销售时，就展开返租工作，全面签订20年8%租赁协议。 ? 优点------有利于投资商展开整体租金动态平衡！
------有利于资金的快速回笼，吸引更多的投资客！ ------有利于业态布局的调整，经营的良性运作！
? 缺点------增加投资商的运营风险！ ? 操作时间-----销售工作开展同时
? 须具备条件------先期组建好经营管理公司 （6）返租金额方式?
开发商设定统一回报，成立第三方公司，签订三方合同每年8%回报率20年不变。 优点------投资商运营风险小，同样可以吸引投资客
缺点------不利于租金动态平衡，开发商在回报方面会出现损失！
------不利于业态的整体布局调整和经营的有效管理。 操作时间------销售开始后，随时可以展开。 (7) 如何打消客户不信任的顾虑？
面对客户面临市场上同类似产品返租回报产生的不信任，我们应如何应对？
1、大力宣传本项目已于居然之家合作，招商运营方面已经可以有所保证，提升产品在客户心中的地位及认可度。
2、开发商积极与银行或信托公司合作，签订合同，让客户能够明确区分现今市场上同类似产品，打消对本项目的返租顾虑。
3、大力宣传本项目为投资理财的地产项目，8%的回报率相对于市场上投资理财产品有较大优势，并且投入的资金可看清运营的方向。转换角度看待产品。
3、销售方式及区域选择
将项目除一层外约2.5万㎡，进行出售。全部以带租约进行销售。内铺面积可划分为30-100㎡。
返租形式：
实行20年委托经营 20年包租形式每年以8%的投资回报返租，前三年租金以抵扣房款的方式来返还。
这样的返租目前在整体潍坊市场尚属中高的回报，且居然之家的国企品牌项目所处的区域地段给客户相当大的信心。
同类型产品返租对比：
