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桃浦镇是普陀区的经济重镇，也是普陀区的工业重镇。然而历史已经翻开新的篇章，随着社会的发展，随着桃浦产业结构调整的深化，桃浦经济的结构也在发生着新的变化。
原来的简易厂房逐渐在被现代化的产业园取代，原有的简易办公楼正在向高档写字楼转变，诸如如李子园大厦等写字楼正拔地而起，满足了楼宇经济的基本的场地条件。
随着地铁11号线的开通，便捷的交通满足了人们出行的需求，随着历史的变迁，随着城市的大范围的扩张，人们越来越注重交通距离而非实际距离。11号线的开通大大缩减了桃浦出行的时间，实现了桃浦与市中心的一体化。这样就满足了楼宇经济的交通要求。
位于交通路、真南路的李子园商务区中，8万平方米的建筑面积内配备了1万平方米的商业面积，占总建筑面积的12.5%。满足了楼宇中经济发展的商业需求。
商业空间本身就是楼宇经济的组成部分，同时也是办公空间的必要补充。两者是相辅相成、互为补充并共同发展。
写字楼需要周边具有商业设施为在楼里工作的员工进行服务，同时在集聚着巨大财富和人气的商务楼周边，商场、餐饮等服务业作为楼宇的配套也变得愈发兴旺起来。所以楼宇经济的带动下“商”、“务”联动，人气更旺、集聚效应更加明显。
随着现代商业的逐步发展，企业对于其办公场所的要求不仅仅停留在对于房屋的基本使用功能上，更体现在对商务软环境更高目标的追求上。
商务软环境最主要的内容就是服务，从简单的物业层面的服务到政府政策的支持及政府职能部门的对于企业的服务。
从物业管理服务层面而言，或许若干年前，企业对于办公空间的要求仅仅是停留在对房屋的基本使用上。但现在这一切已经改变，随着科技的发展，随着人们对于工作、生活要求的提高，企业对于办公环境的最求变得更加精细，更加追求智能化、舒适化、信息化、人性化。所有的管理要求被数据化，被精细化，被系统化。甚至于“5A”都已经不再是高标准的智能化的体现。这样对于原来的传统物业管理提出了更高的要求，物业管理必须更加专业，必须考虑在企业之前，这样才能满足现今社会的要求。
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从政府政策和政府服务层面而言，改善“软环境”对政府工作提出了更高的要求。“服务是桃浦第一资源”这句话是桃浦镇对于领导干部的基本要求，在这句话的引领下，桃浦镇各级领导充分注重服务水准，想企业所想，努力为企业百忧解难，不断调整政府职能，不断提升服务意识，不断出台扶持政策，努力发展桃浦经济。
而所有的一切，已经充分说明桃浦的“楼宇经济”时代已经来临，一条水渠已经建成正静静等待甘泉的到来。
2. 项目的成立符合政府一贯的要求和发展方向
上海作为沿海改革开放地区和特大型经济中心城市，现阶段下人口、资源、环境、基础设施和社会公共服务水平的约束更加突出，加强自主创新、转变增长方式、优化产业结构、深化体制改革的任务更加艰巨。
升级上海的产业结构是解决资源承载力问题的有效路径之一，所以必须以科技进步和自主创新为动力，全面提升产业竞争力。一方面，要运用新技术改造已有的支柱产业，巩固和扩大现有的竞争地位，另一方面，要加大自主创新力度，大力发展新兴产业。
普陀区围绕区域经济转型、产业结构调整，发挥科技产业在区域产业发展中的引领支撑作用；以完善科技公共服务体系为导向，构建区域自主创新网络；提高普陀区科技产业园建设水平和竞争实力，促进科技产业集聚；发挥政府引导和协调，提高区域科技企业创新能力，增强企业核心竞争力作为科技产业的发展方向。
项目的建成完全符合政府的指导方向。李园中环科技商务区能把服务、土地、劳动力等优势资源集聚在一起，形成规模效益，产生集聚效应和辐射效应，成为区域经济跨越式发展的有效途径，并成为体制和科技创新区及区域经济发展的带动区。
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二． 项目成立的条件
1. 项目地理位置优越
李园中环科技商务区所在的区域非常优越。该区域原是上海的西大门，是连接上海和江浙两省乃至中国西北方向的交通枢纽，地铁11号线已经开通以及中环线的建成缩短了本区域与市中心的交通距离，使该区域成为了进可入上海市区；出可至江浙两省，成为中国最富庶地区的连接点。而随着城市化进程，原有的工业区的传统布局正在一一被打破，一个新兴的集办公、商业、居住为一体的宜居宜商的新城区正在形成。
大部分科技类企业，对于办公室的地理位置并不需要在市中心的中央商务区，但必须是交通便利的。而本项目所在区域正好满足了这一需求。
2. 项目区域商务成本较低
项目所在的区域是一个新兴的，初步开发商务区，有着长足的发展潜力，但在发展初期，商务成本低廉。商务成本不仅仅是企业的办公成本，还包括员工的居住生活成本。目前企业和员工商务成本中最大的一块往往是在其不动产需求上。
项目所在区域内已建成的单层面积在1,000平方米的乙级标准写字楼毛坯价格基本在人民币2.0元/平方米/天；而内环线以内的非CBD地区，同类写字楼价格基本上在人民币3.5元/平方米/天。该区域价格基本上是内环内的60%。而写字楼的售价也远低于市中心。
同样，就企业员工来讲，项目所在区域的住宅无论是购买或者是租赁，其价格均远远低于市中心。由于员工的居住生活成本最终会体现在工资和津贴上，所以员工的居住生活成本对于企业而言同样是其商务成本。因此更低的员工居住生活成本就是更低的企业商务成本。本项目所在区域较为低廉的商务成本给企业的运营减少了许多压力。
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3. 项目区域人力资源充沛
上海目前的月平均工资是3,600元左右，如果按照正态分布理论，我们会发现3,600元/月的工资是占上海企业员工的绝大部分。这批人的年收入在4万元左右，根据目前不动产消费习惯来看，这类员工的住房购买预算应该是在80万--120万元之间（含贷款）。按照目前上海住宅房屋的价格分布情况，剔除其他个别因素，上海大部分的企业员工居住区域应该是在外环线附近。
作为科技企业的员工，平均工资基本上在5,000—1,0000元，也就是说，这类企业员工所能承受购买或租赁的住宅一般分布在中环线和外环线附近。而项目所在区域正是在中环及外环附近。因此而言项目所在区域的人力资源非常充沛。
4. 项目后续发展空间广阔
在上海市中心楼宇经济大发展时期，由于各种原因，桃浦楼宇经济未能快速发展。随着时间的推移，随着城市化进程，随着土地的升值，反而成就了目前桃浦的楼宇经济的某些后发优势。
项目所在区域是一条带状形态。这条产业带上将会出现近50万平方米的写字楼，100万平方米的现代化厂房，以及西北物流园区；除此之外产业带的周边还有着许多未开发的优质地块，良好的土地储备使项目所在区域有着广阔的发展空间。写字楼、现代化厂房、现代化仓库等不同形式的建筑物满足了企业的发展对于场地的需求。企业各种发展方向均有各种配套设施的支持，解决了企业发展的后顾之忧。
楼宇经济与相关产业联动效应显著，对产业结构调整意义重大；科技也是调整产业结构的重要推手，所以上海每个区县都在发展高技术产业和楼宇经济。但很多楼宇经济和高技术园区发展存在缺少统一科学的发展规划思路和有效的市场调控机制，以及配套服务不够完善等诸多问题。
李园中环科技商务区建立在具有良好的硬件配套以及可持续发展的空间的基础上。目前无论是政府导向、硬件配置、人才储备条件等均已成熟，随着园区的成立，企业的引进，相信商务区会给桃浦的发展带来新的动力。
总而言之，随着桃浦的快速发展，随着硬件及软件上全方位的支持，李园中环科技商务区已经完全具备了成立的条件和基础。
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