佛山三水项目可行性分析报告
■ 2007上半年商品房销售
住宅销售价格上升幅度大，需求增加
2003－2007年上半年三水商品住宅销售均价变化
商品住宅销售均价（元/平方米）40003000200010000商品住宅销售均价（元/平方米）2003年1583.942004年1632.342005年1997.512006年2535.432007年上半年3314.293314.291997.511583.941632.342535.431. 商品住宅销售均价自2003年以来，三水的楼市上扬势头明显，且增幅逐年拉大。 2. 自2003年开始，三水住宅均价每平方米从1583元上升至2006年的2500元，年均增幅
达15%；
3. 2007年上半年的销售均价已经达到3314.29元/㎡，比2006年销售均价急速拉升了800
元/㎡ ，增幅高达32%。
（三）、三水区住宅市场机会分析
1、中国房地产业发展周期
从轨迹上看，中国的房地产周期波动时间是4-5年。以此类推，2003年年中国的房地产到达峰值，2005年房地产业跌倒谷底，2006年复苏回升，2007年加速上涨后宏观调控理性回归，2008-2010年从低位调整复苏反弹，2011-2012年将会到达新一
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轮周期的峰值。
2、佛山城市化进程成为住宅产业发展的动力
根据佛山现实状况，基本属于工业化加速发展的后期阶段，佛山的城市化水平达 61% 左右,佛山市城市化进程已经成为住宅产业投资持续增长的动力。 3、三水房地产市场开发周期——成长期
三水房地产市场，从年平均开发量、开发企业的开发水平及物业管理水平上看，三水市场的总体房地产开发水平已经逐步由起步阶段向高速成长型发展。市场发展周期正处于成长期，市场进入壁垒仍较低，是良好的进入时机。
2000年到2002年的三年间，三水开发楼盘每年只有一个，开发建筑面积在10万平方米左右，2003年是三水房地产开发最多的一年，有7个楼盘推出市场，总建筑面积43.36万平方米，但随后几年，因为受到土地停止出让的影响，2004年到2006年开发面积逐年走低，2005年开发建筑面积只有9.7万平方米。
◆三水本土房地产开发企业发展水平偏低。2005年底，三水区有48家房地产企业参加资质年审，其中有40家房产公司年审合格。其中有18家房产公司为四级资质，2家房产公司为三级资质，其他房产公司或暂定或是以项目成立的项目公司。
◆三水物业管理行业的起步较晚，目前仍处于起步阶段。三水有项目管理的物业管理公司一共21家，其中具有二级资质的两家，11家三级资质的物业管理公司，其余的是 临时资质和还没有定级的管理公司。
◆三水物业管理行业总体水平不高，物管收费标准较低，而市民物管消费意识还较差。 4、三水区房地产市场进入发展机会
2007年上半年三水楼市升温甚快，海畔名苑二期、成业汇景苑三期、绿湖爱伦堡、山水庄园、丽日天鹅湖、恒达花园、成业大厦、东海蓝湾等陆续推货，2007年上半年三水西南城区房地产市场推出的商品住宅面积达到29.88万平方米，约共2063套。
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在产品结构方面，随着楼市的发展，早期建设的单体楼逐渐淡出，目前西南房地产产品基本以小高层电梯洋房及别墅产品为主，部分多层洋房产品，楼盘的销售均价同比有了较大的提升。产品素质的提高是三水楼市价格上升的主要动力。
2007年上半年，三水的房地产市场急速升温，商品住宅销售面积达29.88万平方米，成交套数也达到了2063套，批准预售面积达33.41万平方米。今年初，三水有丽日天鹅湖、绿湖·爱伦堡、恒达花园、东海蓝湾、成业汇景苑及千叶花园的惠兰苑等楼盘陆续分批推出新货供给市场，竞争相当激烈市场上各楼盘的产品的档次明显提高，别墅楼盘占了相当一部分市场份额，推出的普通商品住宅部分也是二期升级产品，产品价格和产品素质都有不同程度的提升。市场供应结构偏向高端化。 ◆水区市场容量与增长分析
时间 人口增长预测（万人） 人均居住面积 人均居住面积增长预测(㎡/人) 三水市场增量（万㎡） 三水人口增加的市场减量（万㎡） 市场容量（万m） 市场增长率 市场平均增长率 由此可见三水未来市场容量巨大，市场潜力空间广阔 ◆ 三水人均可支配收入与增长率分析
22007 39.10 44.84 2.14 83.47 17.36 100.83 2008 39.49 47.08 2.24 88.52 18.41 106.93 6.05% 6.05% 2009 39.88 49.43 2.35 93.88 19.52 113.40 6.05% 2010 40.28 51.90 2.47 99.56 20.70 120.26 6.05% 时间 人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长率 人均可支配收入年平均增长率 2003 15445 7.27% 2004 16878 9.28% 9.74% 2005 18391 8.96% 2006 20862 13.44% 第 15 页 共 46页
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2007 2008 人均可支配收入（元） 22893 25122
三水居民2007～2010年购买力情况分析
时间 2009 27569 2010 30253 根据前几年三水人均可支配收入的情况，预测分析2007～2010年三水的人均可支配收入增长情况。
根据上述数据分析可知，三水居民的购买力将逐年增强、消费潜力巨大 。
◆三水房价收入比预测分析
时间 人均可支配收入（元） 家庭年收入（按户均3.12人计） 平均房价 人均居住面积 户均面积 户均房价（万元） 房价收入比 2007 22893 71426 3300 45 139.89 46 6.46 2008 25122 78381 3795 47 146.88 56 7.11 2009 27569 86015 4364.25 49 154.22 67 7.83 2010 30253 94389 5018.8875 52 161.93 81 8.61 结论：根据国际经验理论和中国国情，市场对房价的承受能力是在房价收入比在6-12之间；按照目前三水的收入、居住水平和家庭收入增长计算，在未来的3年内依然保持在6-8.6之间，预示着三水未来市场的发展前景健康，住宅产业发展的空间巨大。
◆三水房地产市场正处在高速成长期。三水房地产市场总体发展趋势持续走高，供应量增大，楼价持续走高，为中高端产品的发展提供良好的市场基础。
◆外来开发商加大对三水市场的进驻力度。目前已有雅居乐、深业等外来发展商带来中高端品质产品，而三水的消费力走强正为众多外来开发商提供发展机会。但目前大型外来开发商如万科、金地、中海等尚未进驻，抢先进驻正是好时机，
◆高品质洋房产品相对紧缺。目前，三水市场上推出的产品多以别墅为主，而适合中高消费群体的高品质洋房相对紧缺。这个产品的空白点也是进驻三水市场的机会。
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