佛山三水项目可行性分析报告
按照世界发展银行的经济发展理论：当人均GDP处于4000－8000美元之间，社会经济发展处于平稳增长期，经济水平达中等发达国家水平。
这意味着三水整体社会经济已处于平稳增长的中等发达国家水平。 2、产业经济优势
◆产业集群对房地产业的拉动优势明显
全区已形成饮料食品、纺织服装、陶瓷和高级洁具等传统支柱产业和化工、金属机械、电子电器、塑料制品等新兴支柱产业。三水正逐步形成以制造业为主、集群发展的产业发展格局。产业园区经济的发展也给三水带来大量的外来人口，这也促进了三水的房地产业的发展。
产业结构：工业发达，是社会经济支柱
三水区统计局获悉，2007年前三季度区工业产值突破700亿元，GDP增幅26.3%，总量接近去年全年水平。第二产业对国民经济的贡献率达到79.6%。
据介绍，2007年三水加快产业调整步伐，整体经济继续保持持续健康的发展趋势。前三季度全区生产总值比去年同期增长26.3%。前三季度三水区实现工业总产值702.7亿元，同比增长38.5%，增速比去年同期提高6.1个百分点。规模以上工业占全部工业总产值93.9%，增幅41.8%，主导地位进一步明显。1～9月，全区新签项目计划投资总额119亿元，项目投资密度为174万元/亩，比去年提高39万元，其中超亿元项目有21个。全区实际利用外资2.1亿美元，同比增长39.9%。1-8月，全区出口总额达4.4亿美元，同比增长65.9%。 3、城市竞争力
三水拥有丰富的自然生态资源及人文资源，有生态保持完好的云东海旅游度假区，以及荷花世界、芦苞温泉高尔夫球场、森林公园等旅游胜地，良好的自然人文环境给三水的房地产业提供了广阔的发展空间。 4、人口与生活水平
三水区总面积874.22平方公里 ，2006年全区总人口52.65万人 ，其中户籍总人口为38.68
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万人 。城镇居民人均可支配收入13449元。
四、佛山市房地产市场分析
（一）、2007年佛山市商品住宅市场运行总体状况
? 2007年佛山商品房销售均价及市场成交量同比均大幅增长，市场出现一些不理性现象，
年底受宏观调控影响两者都有不同程度的回调。
2007年佛山商品房成交面积同比增长10％，达到了889.63万平方米，相对深圳今年下滑的市场成交量，佛山今年坐稳了全省各市商品房成交量排名中的第二名。商品住宅成交764万平方米，也比去年增长了9％。商品房成交均价4899元/平方米，同比增长29％，商品住宅销售均价4915元/平方米，同比增长34.8％。
? 佛山五区市场发展不平衡，黄岐、狮山、罗村、西樵等南海镇街市场成为市场投资的热
点区域。
佛山2007年禅城、南海等五区房地产市场发展表现出不平衡，禅城保持稳健的发展态势，成交均价高居五区第一，但成交套数及成交面积在相对去年有一定的下降，主要是受到禅城高房价、高总价的影响，过高的房价及面积大户型化使得禅城的商品住宅市场面向的客户集中在高端客户上面，此层面客户的减少导致了成交量的下降。三水楼市在2007年有一个爆发增长，由于云东海片区及沙头片区形成两大开发热点，丽日天鹅湖、绿湖爱伦堡、山水庄园、恒达花园、东海蓝湾等楼盘的推出，改变了三水长期只有1－2个楼盘在售的局面，一些消费力得到释放，销售面积及成交均价均大幅增长。
? 2007年佛山“旧村居、旧物业、旧城区”三改项目开始启动，大批项目的上市将影响佛
山市场的走向。
东华里旧区改造项目在10月底顺利出让，被瑞安集团以75亿元收入囊中。此项目的出让标志着佛山旧改运动拉开序幕，随后有东建集团100万取得普君旧改地块，澜石、南庄、张槎等地的村居改造也纷纷浮上台面。南海、顺德、三水等区的旧改项目也开始启动。一方面带来了数量不小的搬迁购房硬性需求，另一方面由于这些土地一部分是从农村集体用地转
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制而来，同市场拍卖地块相比存在着很大的成本优势，所以这些项目的上市将给佛山2008年的房地产市场带来冲击。
（二）、近年佛山市商品住宅开发投资状况分析
? 2007年佛山个人购房贷款增长较快，年底增速有所放缓。
2007年佛山个人购房贷款134.05亿元，同比去年增长了1.4倍。由于今年房价的上涨，个人购房贷款也随之上升，但从10月开始增长速度有所放缓，反映了宏观调控对市场的影响，预计随着金融政策的收紧，个人房贷的增长速度也开始放慢。 ? 2007年佛山房地产开发投资314.02亿，同比增长72.5％。
2007年佛山固定资产投资总额1089.69亿元，房地产开发投资总额314.02亿元，占固定资产投资的29%。相对去年，今年的房地产开发投资增长较快，去年房地产开发投资总额占固定资产总额的20%，今年达到29％，房地产开发投资已成为拉动经济的强劲引擎。
（三）、佛山五区成交情况
佛山五区房地产市场成交1000.00900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00889.63140200?`%-126.43全市禅城336.11南海330.61顺德11%-29I.19高明同比增长40 %0g.30三水-20%-40%商品房销售面积 (万平方米)
2006年佛山五区中，南海商品房成交面积已经超过顺德，居五区第一，336.11万平方米，同比增长11％；顺德居次，330.61万平方米，同比增长16％；禅城成交面积相比去年
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有所下降，106.43万平方米，下降12％；而三水2007年有一个爆发性的增长，商品房成交面积67.3万平方米，比去年增长了122％；高明市场容量进一步萎缩，2007年商品房成交面积只有49.19万平方米。
五、三水区域房地产市场分析
（一）、房地产投资日益扩大，土地供应充足
整体社会固投资定投资总额大幅扩增长，房地产增长速度不及固定投资。
随着三水产业经济的发展，各工业园建设及城市建设不断增加，整体社会投资总额大步增长2007年比2003年增长157.37％。相对固定资产投资总额的快速增长，三水的房地产投资表现较为平稳，2007年比2003年增长68.71％。
土地出让最多，约543.59万平方米；集中在云东海及沙头区域，近几年土地出让呈放量态势，市场供应充足。
（二）、市场需求大，有较大发展空间
■
市场供需对比
近年佛山商品房需求大于市场供应量，整体市场处于快速上升的阶段。其中，禅城、南海、顺德和高明的市场供需比均大于1，表现出强劲的市场需求；而三水2006年的市场供需比0.57，略显疲软，自其主要原因在于云东海概念盘入市放量消化滞后；2007年上半年市场消化率为0.88，西南区楼盘交投活跃，表明市场需求较大，商品房有着较大的发展空间。
商品房 03年批准预售 04年批准预售 05年批准预售 06年批准预售 禅城 101.56 55.6 76.85 92.46 22.34 94.5 98.45 85.67 121.52 南海 153.99 170.85 196.88 246.90 96.13 200.96 181.57 126.44 303.98 顺德 235.4 193.24 217.6 250.72 112.22 271.63 266.67 282.99 283.91 三水 36.3 30 20.7 53.81 38.08 133.1 79.33 53.5 30.34 高明 29.67 20.07 58.05 18.80 26.33 13.87 34.07 第 12 页 共 46页 43.18 68.87 07上半年批准预03年批准预售 04年实际销售 05年批准预售 06年实际销售