佛山三水项目可行性分析报告
可销售住宅收入 可销售联排住宅收入 可销售商铺收入 可销售车位收入 （二）项目开发成本 （1）土地开发成本 （2）前期工程费 其中：规划勘测设计费 场地平整费用 三通一平 （3）建筑安装工程费用 其中：土建工程费用 装修工程费用 设备安装工程 （4）基础设施费 其中：园林绿化、环境工程 通讯(电视、电信) 消防工程 （5）不可预见费 （三）期间费用 3,400 5,000 计算面积(平方米) 71,144 71,144 71,144 141,315 141,315 141,315 141,315 141,315 141,315 44,300 4,414 30,056 10,300 3,749 1,344 605 1,800 14,838 14,132 707 947 707 71 170 223 5,762 974 487 1,134 2,436 244 487 35,818 12,897 3,224 39,042 76.98% 26.38% 9.60% 3.44% 1.55% 4.61% 38.01% 36.20% 0.00% 1.81% 2.43% 1.81% 0.18% 0.43% 0.57% 14.76% 2.50% 1.25% 2.90% 6.24% 0.62% 1.25% 91.74% 33.03% 8.26% 100.00% 9,673 19.86% 约按85元/平方米 约按1000元/平方米 约50元/平方米 约按50元/平方米 约按5元/平方米 约按12元/平方米 约为建安工程费用*1.5% 约销售收入2% 约销售收入1% 销售收入5% 营业税10% 销售收入1％ 按销售利润25% （1）销售费用 （2）管理费用 （3）财务费用 （4）营业税 （5）城市建设维护税、教育税附加 （6）土地增值税 开发成本 销售利润 减：企业所得税 总成本 （税后）净利润 （税后）净利润率 % 二、财务成本利润测算
我们初步计算得出：该项目的预计总销售收入约为48715万元；开发建设总成本约为35818万元，项目的净收益率约为19.86%。（如表：财务预算分析表）
三、 项目敏感性分析
同时我们还对影响利润收益的主要不确定因素取决于售价的水平；成本的高低；建设、经营
第 41 页 共 46页
佛山三水项目可行性分析报告
期的长短；销售税率等。根据项目当前的状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是未来销售价格和成本的变化。因而，项目敏感性分析主要针对销售价格以及成本的变动，分别计算其上、下波动5％、10％时，对经济指标的影响。
销售收入敏感性分析 单位：万元，折现率10%
变化动态 变化条件 基本方案 变化1：-5% 变化2：+5% 变化3：-10% 变化4：+10% 销售收入 48,714.82 46,279.08 51,150.56 43,843.34 53,586.31 开发成本 39,042.28 39,042.28 39,042.28 39,042.28 39,042.28 变化动态 变化条件 基本方案 变化1：-5% 变化2：+5% 变化3：-10% 变化4：+10% 销售收入 48,714.82 48,714.82 48,714.82 48,714.82 48,714.82 开发成本 39,042.28 37,090.16 40,994.39 35,138.05 42,946.51 净利润 9,672.55 11,624.66 7,720.43 13,576.77 5,768.32 利润率 19.86% 23.86% 15.85% 27.87% 11.84% 净利润 9,672.55 7,236.80 12,108.29 4,801.06 14,544.03 利润率 19.86% 15.64% 23.67% 10.95% 27.14% 分析结果 投资净现值（FNPV） 4,767.20 2,754.20 6,780.21 741.19 8,793.22 内部收益率（FIRR） 24.77% 18.54% 31.01% 12.30% 37.25% 投资成本敏感性分析 单位：万元，折现率10%
分析结果 投资净现值（FNPV） 4,767.20 6,541.85 2,992.56 8,316.50 1,217.91 内部收益率（FIRR） 24.77% 31.34% 18.83% 38.64% 13.43%
由表中数据可知：
售价分别下降5％、10％时，净利润则同时分别下降4.22％和8.91％；若售价上升5%时，利润上涨3.8%，当售价上升10%时，利润也跟随增长7.25% 。综合上述分析可知，价格是企业的生命，必须要详细调研，审慎拟定。
当成本上升5％、10％时，将引起利润率分别下降4.01％和8.02%；
总体来讲，整个项目具有良好的盈利能力，抗风险因素较强；其中销售收入因素和投资成本因素同时共同对财务净现值产生影响。从上分析可以看出，对净利来说，售价和成本都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。
第 42 页 共 46页
佛山三水项目可行性分析报告
四、 资金筹措计划
本项目开发需投入资金总计约35818万元，资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售回笼资金。其中企业自有资金1.44亿，计划融资1.5亿，销售滚动项目资金投入约0.64亿。
第 43 页 共 46页
佛山三水项目可行性分析报告
第 44 页 共 46页