交易日期 程度 区域因素 城市规划限制 环境 临街 交通通达程度 功能分区 区域环境 临街道路类型 临街位置 交通条件 公交便捷程度 繁华 商业区域 商业设施聚集状况 2009.4.21 2009.3.15 小区级 小区级综合专业商场 小区级 小区级综合专业商场 2008.12.30 2009.2.22 小区级 小区级综合专业商场 小区级 小区级综合专业商场 1～2路公交1-2路公交线 线 1～2路公交线 1～2路公交线 双向二车道 双向二车道 双向二车道 双向二车道 商业、住宅 但经营 气氛良好 城市主、次干道 城市主、次干道 100～5001\ 小于50m 5.4m 形状规则 1：1.2 商业、住宅 但经营 气氛良好 城市主、次干道 城市主、次干道 100～500m 小于50m 5.4m 形状规则 1：1 商业、住宅 但经营 气氛良好 城市主、次干道 城市主、次干道 商业、住宅 但经营 气氛良好 城市主、次干道 城市主、次干道 环境欠整洁，环境欠整洁，环境欠整洁，环境欠整洁， 状况 距区域 商业中心距离 个距公交站点距离 别层高 因面积 素形状 开间（宽度与进深比） 成新率
100～500m 100一500m 小于50m 4.5m 形状规则 1：0.8 小于50m 4.5m 形状规则 1：0.8 面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变 八至九成新 七至八成新 七至八成新 七至八成新 根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.
表6 估价对象与可比实例因素修正系数
影响因素 繁华程度 估价对象 商业区级别 O 商业设施聚 O 可比实例1 O O 可比实例2 可比实例3 O 0 0 O 集度 区 公交便捷程度 交通通达程度 功能分区 区域环境 临街道路类型 临街位置 O O O 0 0 0 O 0 O O 0 O 0 0 0 0 O O O O O +1 -1 0 O O O O 0 0 O O O -1 O +2 -1 O O O O 0 O 0 O +1.5 O -1 O +2 -1 1.5 域交通条件 城市规划因 素限制 环境 小计 临街状况 个 别 距区域商业中心距离 距公交站点距离 因层高 面积 素开间（宽度与进深比） 成新率 小计
5）建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.
表7 比较因素修正
项目 单价/（元/㎡） 交易情况修正系数 交易日期修正 区域因素 个别因素 可比实例1 12461.54 100/100 100/100 100/100 100/100 可比实例2 12272.73 100/100 100/1oo 100/100 100/100 12272.73 可比实例3 12096.77 100/100 100/100 100/100 100/101.5 11918.00 比准价格/（元/㎡） 12461.54
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。 3.估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。 评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。 总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
二O O九年五月二十二日
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断： （一）估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。 3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。 遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。 6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。 7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。 （二）估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，
本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。 4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 参考答案 一、问答题 （一）答：
1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）
2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：
（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分） （2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）
（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分） （4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）
（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）
3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分） 或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）
或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分） （二）答：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意： （1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分） （2）开发费用可能发生变化。（2分） （3）开发周期可能延长。（2分）
（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分） （5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分） （三）答：
1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）
