“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿
景南苑总计划投资65,877万元，具体明细如下列表：
单位：平方米
项目 占地面积 总建筑面积 总销售面积 销售收入 数值（万元） 取值 48,340 155,878 147,907 135,228+15,727-3,048=147,907 5,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*180,187 30,000=80,187.4万元 13,549 3,499 合同 规划道路补偿+非规划道路补偿10,050 =(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050万元 1,982 779 50元*155,878平方米=779万元 953 建安工程费27,229*3.5%=953万元 250 34,711 27,229 27,229万元 4,676 300*155,878=4,676万元 2,806 180*155,878平方米=2,806万元 4,084 建安工程费*15%=4084万元 4,009 销售收入80,187*5%=4009万元 1,507 50,253万元*3%=1507.59万元 1,507 50,253万元*3%=1507.59万元 4,528 65,877 一、 土地费用 1 土地出让金 2 拆迁安置补偿费 二、 前期工程费 1 三通一平费 2 规划勘测设计费 可行性研究费及开3 办费用 三、 房屋开发费 1 建安工程费 2 附属工程费 3 室外工程费 四、 其他费用 五、 销售费用 六、 管理费用 七、 不可预见费 八、 财务费用 合计(总投入)
（二）测算依据
1、土地费用：土地出让金按合同规定，本项目应缴3499万元；征地费根据拆迁合同取数，一部分根据须拆迁的房改房面积估算，总计约为10061万元。
2、前期费用：规划勘测设计费按建安工程费的3。5%计提约为953万元；三通一平费按50元/平方米计提约为779万元；可研及开办费用约为250万元；
3、房屋开发费：建安工程费为27229万元，根据企业提供取数；附
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属工程按300元/平方米建筑面积计提，室外工程按180元/平方米计提；
4、其他直接费用：取建安工程费的15%； 5、销售费用：按销售收入的5%计提；
6、管理费用：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和的3%计提；
7、财务费用：银行贷款按年利率在基准利率基础上上浮20%，贷款期三年计，股东投入按同期银行贷款利率计息；
8、不可预见费：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和的3%计提。
二、筹资来源
该项目总投资65,877元，截止评估日，项目已投入资金约19,520万元，约
占总投资的30%。所投入的资金中包括已到位注册资金619万元,其余部分由合生公司集团内部调拨形成。所投入资金主要用于2001年项目的建设；
银行贷款1.5亿元，约占总投资的23%，其中5,000万元用于支付土地费用，
1亿元用于2002年后的建安费用；
销售回笼款31,368万元，约占总投资的47%。
本评估预计项目2002年、2003年和2004年分别实现销售收入24,056万元、24,056万元、20,056万元。预售款回笼可以补足项目建设资金缺口。
综上所述，投资估算内容基本齐全，依据和取费用标准基本合理，若项目销售能如预计的实现，项目建设资金的落实有一定保障。
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第五章 项目效益及偿债能力评价
一、项目财务效益评价
项目于2001年初动工兴建，计划于2003年中竣工交付使用，2002年开始销
售，计划2006年销售完毕。项目可售面积147,907平方米（包括住宅和商铺面积），平均售价定为5,000元/平方米，另外有382个可售车位，售价定为130,000元，预计项目全部销售完毕后可实现销售收入80,187万元，扣除各项开发成本费用，项目可实现税前利润总额为9,488万元，销售利润率为11.85%，投资利润率14.01%，具有教好的经济效益。
经对项目进行全部投资现金流量分析，当基准贴现率取12%时，项目净现值
（FNPN）为1,628万元，全部投资内部收益率为15.25%，动态投资回收期为4.63年，表明项目在财务上是可行的。
二、项目敏感性分析
对项目开发成本和销售收入两个影响项目效益的主要因素向不利方向变化
时进行敏感性分析：项目开发成本分别增加5%和10%时，项目净现值为-214万元和-2,051万元，内部收益率分别为11.6%和8.4%；项目销售收入分别减少5%和10%时，项目财务净现值为-258万元和-2,138万元，内部收益率分别为11.5%和7.97%。。整个项目总的看来具备一定抗风险能力。项目对销售收入的变化更敏感。
三、借款人偿债能力评价
该项目贷款1.5亿元，企业计划于2004年一次性偿清。根据本项目借款偿
还表来看，如果我行按计划发放贷款1.5亿元，2005年企业尚有还贷盈余资金29,853万元，项目借款偿还综合保证比为3.1，具备一定的偿债能力。从项目目前
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的情况和销售预测来看，如无异常，按计划偿还贷款具有一定的保证。
第六章 贷款风险与效应评价
一、贷款项目风险度测算
经测定，借款企业信用等级综合得分为34.5分，企业信用等级被我行评为未评级优质客户按A+级控制。贷款项目风险等级综合评定得分为79.8分，项目等级为A级，贷款项目综合风险度为0.3。
二、贷款效应及风险评价
1、贷款效应
按现行的贷款利率上浮20%计算，对该项目发放贷款，在还贷期三年内可为我行带来约5929万元的利息收入和约3亿的按揭贷款业务。同时可进一步密切与我行优质客户-合生创展公司的银企合作关系，为我行争取更多的优质项目奠定良好基础，并促进我行的信贷结构调整。
2、担保评价
本次贷款由广东合生明晖房地产有限公司和广东华景新城房地产有限公司共同提供担保，承担连带偿还责任。1、广东合生明晖房地产有限公司为该笔贷款提供1亿元的担保。2001年度我行评定企业信用等级为AA级，至2001年末，总资
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