出祖宅，而后又以对祖宅建造有贡献为由起诉父母主张分割房产。此时，子女一般均已不符合获得宅基地使用权的条件。实践中对此类案件的把握不是很统一，因此有必要进行探讨。我国《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”家庭共有是共同共有的一种重要情形。一般说来，家庭共有财产应当具有以下几方面特征：一是共有人只限于对家庭财产的形成做出过贡献的家庭成员；二是在共同生活期间取得；三是以维持家庭成员共同生活为目的；四是以家庭共同生活关系的存在为前提。 [6]成年子女在与父母共同生活期间获得劳动收入后虽将收入交给父母管理，但如果已用于个人生活或教育消费的，则应认定其对此期间家庭的房产建造没有贡献，不符合取得家庭共有财产的条件。如确有贡献，但父母在分家时为其另行建造了房产或提供了其他补偿的（如提供了分家费或嫁妆等），也不宜再对父母的房产进行分割。确因有贡献需要补偿的，可在对房屋进行估价基础上按适当比例进行货币补偿。实践中，存在出嫁女出嫁后户口未迁移，在他处未取得居住条件，以对父母建房有贡献为由要求分割房屋以满足居住需要的案件。笔者认为，此类案件也需分情况处理。如其仍为本村集体经济组织成员的，可以按其贡献取得相应间数的农房以满足其居住需要；如其已加入其他集体经济组织的，其居住问题应通过其所加入的村集体解决；如其已转为城镇居民户口的，可通过申请保障房等方式解决居住问题，不支持其要求分割农房的主张。 3．房屋翻建后的物权效力。我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。房屋翻建一般包括两个步骤，一是拆除原房，二是在原址建造新房。根据《物权法》的规定，拆除原房的行为成就时发生物权消灭的效力，建造房屋的行为成就时又发生设立新物权的效力。 [7]实践中大量存在尚未析产或继承分割的共有房屋被某一权利人翻建并长期占有使用而其他共有人一直未提出异议的情况，对该行为性质和法律效果的认定有很大争议，大概有三种主张，一是认定为共建共有，二是视为赠与，三是按侵权处理。
共建共有的观点很难成立。一方面，共建需有共建的意思表示及事实上的共建行为。 [8]如翻建完全由某家庭成员实施，并以该成员单独使用为目的，其他成员对如何翻建、翻建后如何使用根本不关心，其他成员既无共建共有的意思表示和行为，根据其长期放任的行为也无法推定其有共建共有的意思，此情况下不能认定翻建后的房屋仍归原共有人共有。另一方面，在实践中，翻建房屋的通常是在该村长期居住并取得宅基地使用权的村民，而提出共有诉求的一般是已经脱离该村集体经济组织多年的人，其诉因主要是拆迁引起的房屋增值。因此，认定共建共有不符合“房地一体”原则，也与维护秩序与诚信的价值理念相悖，实不可取。视为赠与的观点因涉及对当事人放弃权利事实
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的推定，因此会产生很大争议，亦不足取。笔者支持按侵权处理的观点，包括三点内容。第一，建房人对其他共有人放弃权利与进行赠与的事实负有举证责任，否则认定其行为未经其他共有人的同意而形成侵权；第二，因原房屋已不复存在，故侵权人仅负有损害赔偿之责；因其他共有人并无取得宅基地使用权的资格，故赔偿应以原房屋的价值为限；第三，赔偿主张受诉讼时效的限制，且因房屋属于极其重要的家庭财产，其他共有人应对不知道侵权事实的存在承担举证责任，否则推定其知道或应当知道。
我国《物权法》规定只有“合法建造”才能取得房屋所有权。那么，侵犯共有人利益的翻建行为是否属于“合法建造”，翻建人能否因此取得新房屋的所有权呢？根据“房地一体”原则，建房人应当取得相应的宅基地使用权，宅基地使用权人在符合规划的情况下建造房屋即为合法。侵犯共有人利益的拆除行为，不应当影响建造行为的合法性。反过来，不享有宅基地使用权的人在未取得宅基地使用权人同意的情况下翻建房屋便不成立“合法建造”，新建房屋应归宅基地使用权人所有，由宅基地使用权人给予建房人适当补偿。宅基地使用权人也可以以建房人违法用地为由要求建造人拆除房屋，恢复原状。
4.立法上关于财产分割方式之完善。根据“房地一体”原则，非本村集体经济组织成员原则上是不能取得本村农房所有权的，否则会造成房地权属的冲突。共有财产的分割有三种方式，即实物分割、折价分割或变价分割。非本村集体经济组织成员在要求分割本村农房时，只能通过折价的方式获得价值补偿。《物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖取得的价款予以分割。”上述规定仅从物理属性（可以分割）和经济属性（减损价值）的角度考虑分割方式的选择，笔者认为不妥。根据“房地一体”原则，非土地使用权人虽享有房屋的所有权，但不能实际取得房屋，以此避免权利之间的障碍或冲突。《物权法》使用列举的方式穷尽了影响分割方式的因素，既不科学也不严谨。因此，笔者建议对上述条文做如下修改：“共有人可以依法协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产依法可以分割并且不会因分割减损价值或造成权利冲突等问题的，应当对实物予以分割；否则，应当对该财产折价或者拍卖取得的价款予以分割。”
5．宅基地使用权人签订房屋拆迁补偿协议的效力认定。如上所述，农房所有权的取得和变动多数通过非法律行为，且缺乏登记公示制度。因此，在对房屋所有权处分过程中难免发生权属争议。如在拆迁过程中，拆迁人只与登记的宅基地使用权人签订拆迁
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协议，并推定房屋归该使用人所有。但房屋的实际所有权情况可能并非如此。因此，实践中大量出现房屋共有人要求法院确认房屋拆迁补偿协议无效的案件。此类案件涉及拆迁秩序的稳定和房屋共有权人的利益保护等问题，如何把握关系重大。笔者认为，在认定拆迁补偿协议无效的问题上应采取慎之又慎的态度，以避免不必要的拆迁成本。第一，在拆迁过程中，拆迁人应负谨慎的审查义务，但应限定为形式审查，将通过法院审理才能认定的复杂物权关系交由拆迁人审查认定实属强人所难。第二，根据“房地一体”原则及目前农房所有权登记制度不尽完善的状况，在无其他相反证据的情况下，拆迁人有理由根据宅基地使用权的登记情况推定农房所有权的主体。第三，其他共有人虽对房屋享有权利，但依据“房地一体”原则，其并不能实际取得房屋所有权，其可以向占用人行使货币补偿的分配权，而不是必须通过主张合同无效的方式维护权益。
需要强调的是，登记并非房屋所有权取得公示公信效力的唯一方式。我国《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”实践中，出现过当事人持法院对房屋权属问题做出的生效裁判文书向拆迁人提出异议，而拆迁人仍坚持根据宅基地使用权登记签订协议的情形。此时，拆迁人与被拆迁人均具有明显的过错，损害了异议人的权利，拆迁协议理应认定为无效。
四、结语
农房权属纠纷的增多具有深刻而复杂的时代背景，以地权为基础适用“房地一体”原则为该类纠纷的解决提供了明确而实用的路径，这与宅基地限定使用制度密切相关。应当看到，随着我国城市化进程的加快，全社会对城乡土地市场“一元化”的渴求越来越强烈，宅基地限定使用制度有逐步松动的可能，这会对房地一体”原则的具体适用产生深刻的影响。
作者单位：北京市大兴区人民法院 注释:
[1]农房权属纠纷以家庭成员之间发生的析产继承纠纷为主，析产、继承等行为对于讨论房地关系问题也最具代表性和典型性，因此本文围绕此类纠纷展开讨论。非家庭成员之间的农房权属纠纷也存在，如出卖房屋后的反悔、合伙建房后对房屋所有权归属的争议等，但因其在房地冲突问题上不具典型性，故不是本文讨论的重点。
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[2]就北京地区的拆迁政策来说，拆迁人有时不只根据宅基地使用证确定被拆迁人的主体资格。如果当事人能够取得人民法院生效法律文书确认享有房屋所有权，一般也会被确认为被拆迁人，还能取得相应的补贴。因此，在拆迁过程中还出现了一些虚假的析产诉讼。
[3]吴光荣：《物权诉讼：原理与实务》，人民法院出版社2009年版，第535页。 [4]张群：“家宅法的起源与发展—兼论宅基地制度的出路”，载《北方法学》2008年第1期。
[5]陈小君等：《我国农村土地登记制度的现状、问题及对策》，法律出版社2010年版，第261-262页。
[6]最高人民法院物权法研究小组：《＜中华人民共和国物权法＞条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第296-298页 [7]同上注，第129页-130页。
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