房地产项目开发的成本控制和管理的研究
摘要：本文以房地产项目开发的成本控制和管理作为研究对象，分析和研究其有关问题。本文通过分析房地产项目开发的成本结构，总结出了目前房地产项目开发的成本控制和管理的问题。此外，本文提出了对房地产项目开发的成本控制和管理措施，希望能为这个问题提供有益的思路。
关键词：房地产项目开发，成本控制，管理
随着中国经济的快速发展，房地产行业已经取得了重大的成就，显著地拉动了经济的发展，为中国的经济发展贡献了很多。今天，房地产项目开发已经承担或将要承担更多的任务。仅2008年，就有3000亿元进入房地产项目开发。成本控制和房地产项目开发的经常性管理已经成为研究的重点。对于房地产项目开发项目，投资期长，和政府机关、事业单位以及人民息息相关。由于成本控制和管理变得更加复杂和具有多性次的，一旦造价失控，会导致很大的浪费，给以后的物业管理带来巨大的压力。因此，为建设和谐社会的目标，对房地产项目开发进行良好的成本控制具有现实意义。 1． 房地产项目开发的成本结构
房地产项目开发成本四部分组成。
第一部分是土地成本，约占总成本的30％。它主要是指为建设用地，绿化用地，配备设施用地，以及物业管理土地的成本。 第二部分是建筑安装成本，作为房地产项目开发成本的主体，约占总成本的20％-50％。其中建筑安装成本，材料成本最多，占建筑安装成本的60％。 第三部分是对设备和机器的成本，约占总成本的1％-3％。这部分主要是为满足运营，管理和维护的需求。
第四部分是其他费用，约占总成本超过15％。这部分难以控制。它主要包括勘测和设计成本，工程监理的成本，费用和基础设施的成本。在特殊情形之下，管理成本如果超过预算，这块往往是最大的一部分，是房地产项目开发很难控制一块。管理成本仅占总成本的1％，但绝对数额较大。 2． 房地产项目开发的成本控制和管理中存在的问题
目前，房地产项目开发的成本控制和管理中存在的严重问题。例如，对于一些房地产项目开发，设计早于可行性研究，这使得后者转成无用。一些施工方投标的行为非法，这使得竞标对控制工程造价的作用失效。指定的分包商和各分包商的普及，成为工程质量的潜在隐患。为项目而延迟支付款项（特别是为工人的工资）的情况是很严重的。而有些项目应付不了设计上的变化。施工方未能完全按照设计进行施工，这可能会产生更大的建筑成本。一些施工方相对更注重质量和周期的控制，但无法控制成本。所有这些活动都对房地产项目开发成本的失控产生了不利影响，这对于房地产行业的持续健康发展是有害的
2.1无法准确预估项目
在开始投资之前需要进行可行性研究。目前编制的可行性研究缺乏细节。没有有效的控制项目物资的数量。出于严谨的考虑，估计值往往偏低。此外，可行性研究也没有进行必要的调查。不能有效地识别一些潜在的地质缺陷，从而导致成本上升。虽然一些公司推行“实施细则”，但效果不佳。为了使项目上马，一些
企业可能会减少一些项目和降低成本。
2.3施工图预算不切现实
在施工图设计阶段，根据设计，编制项目预算。施工图预算是设计成本的计算。施工图预算的合理性在于按照科学的设计来如何组织建设，如何设计要求，采用什么样的方法，施工期间如何安排，以及如何根据不同季节进行工人和机器的管理。所有这些工作都应该由施工方安排。对于设计公司，编制预算是不现实的。
2.4不遵循基本建设程序，无法控制成本
对于一些项目，时间紧迫。因此，设计也不完善。在施工不严格遵循基本的程序。有时，可行性研究变成无用的文件。其结果便是：估计和预算不能有效地控制了工程造价。
2.5融资结构不合理、融资渠道过于依赖
目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多。有时，资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，施工企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为贷款银行。然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。
2.6成本管理不科学、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通过很多审计项目，我们发现，管理是造成超支的因素之一。造成超支的主要项目包括管理费、拆迁补偿费和监督费用。主要原因包括：缺乏完善的成本控制体系，无法管理和控制系统的成本。缺乏成本控制和约束机制的理念。项目经理始终注重质量和建设时期，而不是成本控制。该这种情况之下，将会使开支更加不规则。没有有效的综合的管理理费标准，工人超出预算是经常之事。 3． 房地产项目开发中的成本控制和管理措施
3.1建立起房地产项目开发科学的管理体系和完善相关配套措施
（1）成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离。
（2）改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度。
（3）建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理。
（4）规范项目进行当中的调查、设计、招投标、建设过程。避免假招标和减少潜在的风险。
（5）建立对勘测和设计监督制度。使成本控制一开始就行之有效。 3.2建立和完善成本控制体系，并实现基于成本的全过程控制
建立和完善成本控制体系，形成一个在设计、招投标、施工、管理和建设过程中一以贯之的成本控制的组织。建立和完善成本管理责任制度。建立一个以项目经理为控制重点的成本控制制度，其可以帮助预测成本，并作出决定。建立成本控制的信息管理系统以实现信息的反馈。信息系统可以帮助提供错误的预警，分析原因，提出建议，并实现成本控制的动态管理。弥补业务的相关标准。优化
业务操作。运用平行的权力管理。明确岗位的职责。建立成本的监督检查和激励机制。建立成本控制的标准。激发工人的成本管理的积极性。
3.3强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更，规范程序的变化
设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。因此，有必要仔细选择一个设计公司，检查其资质、经验、和能力。按照方便的原则，选择合理的设计指标和控制建筑成本的指标。选择适当的计划和优化的设计，以降低投资成本。加强合同管理和监督分包和外部工人。严格控制设计变更。设置改变程序的限制条件。
3.4扩大融资渠道，优化债务结构。降低融资风险，降低资本成本
进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行。降低资本成本。施工方应该尝试获得财政利益和官方津贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。
3.5控制拆迁费用
（1）政府在土地征用和拆迁中的组成部分。政府可以帮助解决这个最困难的问题。从成本的角度来看，它是比由施工方自行解决这个问题更为经济的。
（2）建立补偿标准体系。由政府发出了一系列的补偿标准，之后赔偿将是公平的，这可以有利于社会稳定。
（3）确保补偿。在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。
（4）设计尽可能严谨。确保土地征用的可预见性。同时，业主应做好建设准备，缩短设计和施工之间的时间距离。此外，协调施工方和当地政府之间的关系。妥善处理违法建筑。
（5）到了一定时期使用的土地，合同会抑制施工方的数量、类型、时间。或施工方负责一定时期的使用土地的费用。业主可以提出相关申请。
3.6控制管理成本和减少开支
施工方应加强内部控制。建立有效的约束机制。制止铺张浪费，提高节能意识，降低管理成本。
（1）建立系统。加强对金融体系的建设。完善财务管理制度。弥补开支的有关规定。规范支出审批。建立职位的职责和工作标准。
（2）预算控制和执行系统。编制管理预算，并严格按照预算。检查按照财务制度和预算的费用。分析和研究开支指标、职能部门之间的分配预算管理。以提出管理费的使用建议。财政部门应当编制开支计划，平衡管理开支。在所有有关部门的批准后，可以编译各个月的支出计划。
（3）建立成本控制目标和责任的合同。施工方和有关职能部门应签订管理成本的目标和责任的合同，根据合同来计划成本控制。管理开支应遵循审批的程序和权限。应用计划控制的成本和目标的检查制度。确保管理开支与建设过程中的费用是正常的、合法的、合理的。 4． 结论
房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制
和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多学者和实践者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开放中的实际操作者们。房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产建筑的成本控制和管理。
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