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项目销售价格预测 单位：元/ m2............................................................................................... 50 项目各方案销售额 ............................................................................................................................... 51 投资收益率 ........................................................................................................................................... 53 表：保守方案项目现金流量表 ........................................................................................................... 54 表：一般方案项目现金流量表 ........................................................................................................... 55 表：乐观方案项目现金流量表 ........................................................................................................... 56 盈亏平衡表 ........................................................................................................................................... 57 项目敏感性分析表 ............................................................................................................................... 58
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报告总体结论
I. 报告说明
本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。
II. 总体评价
温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。
根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：
? 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。 ? 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。
? 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
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III. 技术经济指标
表一：经济技术指标
项目 占地面积(亩) 总建筑面积（m2） 住宅（m2） 合计 数量 1570 一期 400 二期 500 366850 330165 三期 400 293480 264132 四期 数量 比例 270 198099 178289 数量 比例 数量 比例 数量 比例 1151909 293480 1036718 264132 其中：多层住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 花园洋房 253493 联体别墅 207270 独体别墅 29715 商业及公共配套（m2） 115191 58696 44022 20% 15% 91713 55028 25% 73370 15% 58696 25% 20% 69335 35% 29715 15% 49525 25% 29715 15% 19810 10% 29348 10% 36685 10% 10% 29348 商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。
? 项目项目总占地面积： 1570亩 ? 容积率: 1.1
? 建筑覆盖面积： 261668平方米 （覆盖率25%） ? 绿化率 42% ? 高度限制: 18米 ? 车位比例： 1：0.9 ? 项目开发周期： 5年
? 开发总成本： 14.6亿元（营业税及附加未计入）
每平方米单位成本： 1269元/平方米 ? 项目销售收入：
保守估计： 16.5亿元 一般估计： 18.9亿元 乐观估计： 21.6亿元 ? 总投资利润率：
保守估计： 6.74% 一般估计： 22.09%
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乐观估计： 39.58% ? 权益资本利润率：
保守估计： 254.90% 一般估计： 306.96% 乐观估计： 365.27% ? 净现值NPV（单位：万元）：
保守估计： 3153 一般估计： 17325 乐观估计： 33162 ? 内部收益率IRR：
保守估计： 11% 一般估计： 33% 乐观估计： 57% ? 盈亏平衡点X：
保守估计： 0.943 一般估计： 0.829 乐观估计： 0.732
IV. 结论与建议
本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。
建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2002年上半年开工建设。
