第一章 总 论
学习目标
通过本章学习，总括了解房地产开发企业的业务范围、业务流程及经营特点，掌握房地产开发企业会计处理和税务处理的特点，从而把握房地产开发企业会计的学习特点，为以后各章的进一步学习打下基础。
导言
自从人类社会制度发展到土地私有制以后，地产与房产的买卖活动就已经不是什么个别现象，但是为了出售而购置并开发土地与房产，并在此基础上形成系统性房地产行业，却是人类社会发展到市场经济阶段以后的事情了。我们认为，房地产业是在农业、商业、工业等传统性行业高度发展之后，随着社会生活城市化进程而形成的一个新兴的国民经济行业。房地产业快速发展时间不长，但已成为国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中起着举足轻重的作用。其发展对启动消费、扩大内需、拉动相关产业发展和促进国民经济增长等有着巨大作用。房地产开发企业作为房地产业的重要组成部分，其业务范围、业务流程及经营特点明显不同于其他行业，也决定了房地产开发企业的会计处理和税务处理与其他企业有着明显的不同。
第一节 房地产开发企业概述
所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。按照经营内容和方式的不同，房地产企业被划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等；房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业指以住宅小区、商业
房地产开发企业会计 楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。本教材主要讨论房地产开发企业的会计核算和纳税处理问题。由于房地产开发企业会计核算与纳税处理是围绕房地产开发、经营业务进行的，因此，我们不仅需要清楚房地产开发企业的经营范围和业务流程，还需要了解房地产开发企业经营产品、提供服务及其行业的特点。
一、房地产开发企业的业务范围
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十条的规定：房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的，独立核算的经济组织。根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2002）的规定，房地产开发经营是指房地产开发企业所进行的基础设施建设、房屋及建筑物建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的经营活动。具体业务范围包括，但并不限于以下几个方面。
（一）土地使用权的交易
不同国家的土地所有制不同，土地交易市场的存在形式和级次也有所不同。我国现行的是城市土地国家所有和农村土地集体所有的“二元结构”的土地所有制度，可以在市场上交易的土地是属于国家所有的土地，集体所有的农村土地需要经过国家征收过程才可能进入市场流通。按照我国现行的法律规定的土地所有权与使用权相分离的原则，我国的土地市场通常被划分为三个级次：一级土地批租市场，是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁的土地或征用的土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求的条件下，以批租的形式有偿让给房地产开发企业或其他土地使用者，而土地使用者向国家支付土地出让金。二级土地交易市场，是指房地产开发企业或其他土地使用者在出让合同规定的批租期限内，将已实施开发的土地按批租合同规定的用途和其他使用要求有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售或出租所形成的市场。三级土地买卖市场，是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，补办有关手续，在补交土地出让金后再进行转让或转租。在三级土地市场上，土地买卖价格完全由市场决定。正是我国土地流转二级市场和三级市场的存在，决定着土地使用权的转让、买卖和租赁成为房地产开发企业的经营业务的组成部分。
（二）房屋的开发与经营
房屋的概念通常有狭义、广义之分。狭义的房屋，是指已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋；广义的房屋，是指建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，亦包含相应的土地使用权在内；在我国可以进入市场流通的房产一般包括相对应的土地使用权，占用土地的价值一般都物化于相应的房屋上，所以在没有特殊说明时，本文使用的是广义上的房屋的概念。从交易对象来分，房屋市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住 2
第一章 总论
宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次不同，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。非住宅用房市场包括商业和工业两个不同性质的方面，商业用途的房屋进而可细分为办公场所、商场和店铺等具体的市场；工业用途的房产包括厂房和仓库等具体市场类型。就房屋而言，不同产品之间存在着用途、位置、结构、面积等方面的差异，购买者想找到完全可以替代并具有相同吸引力的房屋，是不太容易的。由于土地是人类经济活动中最稀缺的资源，因而房屋可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而在作为消费品的同时，也可用作投资品，使房屋市场成为一个投机性与投资性相结合的市场；房屋是不动产，故而不能像其他商品市场那样随时弃旧换新，房屋交易通常需要较长的时间才能完成。房屋是房地产开发企业经营的主导性产品，所以房屋交易的市场化程度对房地产行业的发展具有决定性作用。
（三）其他建筑物的开发
其他建筑物或者附着物，一般来说，包括配套设施、代建工程、周转性使用房、投资性房地产、经济适用房、安置房和代建房等。
（1）配套设施的构成通常有两个方面：城市基础配套设施和公共配套设施。配套设施的开发是指企业根据城市建设总体规划开发建设的使房屋能够满足生活要求而开发的配套项目。就现代化高水平居民居住小区来说，配套设施通常包括：经营性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；有偿服务性公共配套设施，如小区内设学校、文化站、医院等；提供基本居住条件的属于开发项目内容的公共配套设施，如给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等；提供基本服务性的公共配套设施，如居委会、物业管理办公室、停车棚、车库、幼儿园等。
（2）代建工程的开发是企业接受政府或者其他行政事业单位的委托，代为开发的各种工程项目。通常来说，代建工程包括土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程以及其他市政公用的设施等。
（3）周转性使用房是指为安置动迁居民周转而使用的房屋。 （4）投资性房地产是指用于出租经营的各种房屋。
（5）经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有社会保障性、经济性和适用性的特点，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。
（6）安置房是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置要求房地产开发企业所建的房屋。
（7）代建房是指受地方政府或者其他单位委托而开发建设的开发企业无权对外销售或出租的房屋。
3
房地产开发企业会计 二、房地产开发企业的业务流程
描述房地产开发企业的开发经营业务流程的困难来自两个方面：一是，对不同的经营方式和不同的企业管理模式来说，其业务流程可能有所不同；二是，设立房地产开发企业是否属于业务流程的必要阶段，理论上有不同的看法。肯定的观点认为，设立房地产开发企业是房地产开发经营的起点，房地产开发企业是房地产开发经营的法律主体；企业设立阶段所涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用，是房地产开发企业进行会计核算的第一个阶段。但是，设立企业毕竟不是企业的常规业务。如果不考虑企业设立，那么房地产开发企业常规的业务最少要包括以下几个方面。
（一）土地使用权的获取
土地是房地产开发不可或缺的资源，在房地产开发过程中，获取开发用土地是房地产开发的基础。土地的获取包括前期调研和拿地两个环节，获取土地前的调研准备是非常重要的环节，全面深入了解地块和市场情况是进行成本估算和项目经济性评价的基础。在中国依法获取土地使用权受法律保护，根据有关法律、法规的规定，以出让方式获取土地使用权时应满足的条件有以下几点。
（1）按照土地使用权出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权 证书。
（2）土地使用权的使用年限为原土地使用权附属合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用权年限后的剩余年限。
（3）需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地地方管理部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后，方可进行转让。
（4）原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才能取得转让的合法权利。
（5）通过转让方式取得土地使用权的受让人必须与转让人签订转让合同，共同到土地管理部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。
（二）房地产的开发建设
本书所说的开发建设不仅包括项目策划设计、报批报建、施工建设、竣工验收等多个环节，而且还包括开发完成后的初始产权登记。具体如下所述：
（1）项目策划设计的具体业务包括根据前期调研阶段的调研结果确定项目定位、制定产品目标与发展计划等。对不同的企业或者不同的项目来说，策划设计业务的工作安排的时段可能有所不同；有的企业或者项目是在企业获取土地之前进行，有的企业或项目则是在拿地后进行。严格来说，项目策划设计是一个独立的业务环节，更多的情况是在获取土 4
