中国房地产产业对经济的影响
题，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。因此银行系统对房地产金融风险的监管更要重视。[14]
4.3 中国房地产产业对经济影响的数量分析
4.3.1 中国房地产产业对总体经济的影响
（1）房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度(参见图1)。作为全社会固定资产投资的一部分,房地产开发投资快速增长,从1986年的101亿元增加到2004年的13158亿元,18年间增长130倍,年均增长31.1%,明显高于同期全社会固定资产投资18.9%和国内生产总值(支出法现价)15.7%的年均增速。其中,1997~2004年间,房地产开发投资增长3.1倍，年均增长22.5%;而同期全社会固定资产投资年均增长15.9%,国内生产总值(支出法现价)年均增速为9.4%。
（2）房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升(参见图2)。由于房地产开发投资持续快速增长,其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上
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中国房地产产业对经济的影响及前景分析
升到1997年的12.7%和2004年的18.8%。1997~2004年,房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22%,成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。由于房地产开发投资中土地购置费所占比重较高,2004年达到19.6%,按现行的核算制度,这部分不计入固定资本形成。因此,我们还计算了在房地产开发投资中扣除土地购置费后与固定资本形成的关系。计算结果表明,扣除土地购置费后的房地产开发投资(大体相当于房地产固定资本形成)占当年固定资本形成的比重从1997年的11.7%上升到2004年的17.2%。1997~2004年间,扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占固定资本形成增量的比重达到21.1%。也就是说,房地产开发投资对固定资本形成增长速度的贡献率为21.1%,其中,2004年达到24.7%。
（3）房地产开发投资对我国经济增长的贡献率逐步提高(参见图3、图4)。1997年,扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%,2004年提高到7.5%。1997~2004年间,扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到11.6%,即房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%,其中,2004年达到13%。这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生的间接拉动。[15]
4.3.2 中国房地产产业对关联产业的影响
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中国房地产产业对经济的影响
房地产产业在国民经济链条中处于中间环节,会对关联产业产生需求。从生产法角度看,房地产投资主要由建筑企业具体完成,可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是:机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。根据2000年投入产出表,大体估算,每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。综合对所有行业的影响,每100元的房地产需求,大约会影响其他行业215元的需求,如果再加上房地产自身的需求,会影响315元的总产出。2004年我国房地产开发投资13158亿元,增长28.1%。假设其增速不是28.1%,而是18.1%(降低10个百分点),则要减少约1015亿元的房地产开发投资,扣除土地购置费后为816亿元,以此作为建筑业产品需求的减少额,还会导致其他产业总产出减少1755亿元。此外,由于产出减少2571亿元,居民收入会相应减少,并减少消费支出325亿元,由此会再次引发各行业产出减少838亿元。将上述两项减少的总产出相加可得到总共减少的总产出为3409亿元,按33%的平均增加值率计算,约会导致增加值减少1125亿元,按不变价计算约会影响GDP增速0.9个百分点,即2004年GDP增速可能由9.5%降低为8.6%。 4.3.3 中国房地产产业对居民消费的双重影响
一方面,投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费,以及建筑工人特别是农民工的日常消费;另一方面,也会挤占居民其他消费支出。1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资必然导致房屋总量增加,住房消费对应的折旧费、管理费、水电燃料费都要相应增加,由于2004年以前我国住房消费核算只包括折旧,在分析房地产投资对住房消费影响时只能采用现行的核算数据。利用1990~2000年房地产开发投资与住宅虚拟租金(即折旧)年度数据,估计出的房地产投资与住房消费关系为:
住房租金=0.30×房地产开发投资+92.60
(6.59) (0.76)
调整后R2=0.83。因此,每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费。购建房屋还会带动对建筑装饰用品的消费,以及耐用消费品的消费。典型调查表明,通常住房装修支出约占购房支出的1/10,有的还更高。此外,投资房地产将增加
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就业岗位,带动建筑工人特别是农民工的日常消费。通常投资100元可增加消费40元左右,若投资房地产,由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高,估计增加的消费支出可能还要高些。[24]
2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。
非住宅房屋投资的支出与居民消费无关,不存在挤占居民其他消费的问题。住宅投资可以通过两种形式实现。一种是自有资金投资,这种投资只是将流动资产(储蓄)转为不动产(住房),不影响居民的现期收入,也不影响财富总额,因此,按照经济学理论一般不应对消费产生影响。但在中国,住房制度改革前,住房通常是福利性消费,仅需个人支付较低的租金,个人收入可以更多地用于其他消费;在新体制下,住房逐渐成为商品,个人投资和消费时需要直接支付更大的费用。典型的例子是公房出售,所居住的仍是原来的住房,但在房改中需要支付购房款,实际财富会程度不同地减少,这就必然会挤压个人的其他日常消费。另一种是贷款投资然后分期还款,等于将还款期内的收入提前支出,支出部分全部用于投资,这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少,根据我国居民约0.7的边际消费倾向,每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算,每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%,则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6%。以2004年为例,大约为740亿元,约占当年社会消费品零售总额的1.4%。[15]
5 中国房地产产业应采取的调整措施
从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产产业的大幅波动，将会带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要作用，
5.1 中国房地产产业虚假繁荣的预防和对策
5.1.1 加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过
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