第二项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。用公式表示：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；
例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发成本为400万元，则其他开发费用扣除数额不得超过30万元，即（200+400）万元×5%，利息按实际发生数扣除。如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的10%以内计算扣除，用公式表示：
房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 如上例，则房地产开发费用总扣除限额为60万元，即（200+400）万元×10%，超限额部分不得扣除。
纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明时，利息支出如何计扣值得考虑。一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%。因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款，即房地产开发费用按下式计扣：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% 但是，现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。因此企业比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假装不能提供金融机构的贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算
（五）建房方式的筹划
土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。
1.房地产公司的代建房方式
这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取
代建房报酬的行为。对于房地产公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。
由于建筑行业使用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税使用的是30%——60%的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下，当然是前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，即不采用税负较重的开发后销售方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。
为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的市场竞争力。
2.合作建房方式
我国税法规定，“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税③”，房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。
（六）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划
《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的
③
中国注册会计师协会 编，2006.4：《2006年读注册会计师全国统一考试辅导教材——税法》，经济科学出版社，第171页
主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。比如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费（或交际应酬费）时使用较高的扣除率，进而实现企业所得税（或外商投资企业和外国企业所得税）的纳税筹划。
(七)适当捐赠筹划法
房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与行为，很多国家都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税收，也不对之征收土地增值税。因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人指捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入。因此，不用缴纳土地增值税。
但是，这里仅指以下两种情况：
（1）房地产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非盈利性的公益组织。
房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产进行赠与时，如果不是以上所述两种情况，应该视同有偿转让房地产，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应该注意自己的捐赠方式，以免捐赠完了之后，自己反而要承担大笔税款。具体来说，如果当事人在进行捐赠时可以采用以上两种方式，最好采用这两种方式。比如某房地产所有人欲将在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐形赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而
不办理房地产产权转移登记手续。
（八）企业兼并转让房地产
《土地增值税暂行条例》规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
房地产企业在与集团内公司进行房地产交易时，可以采用这种方法，避免缴纳土地增值税。
四、总结
纳税筹划是依法治税的重要内容，它对完善税法，最大限度地避免和减少税收违法行为和涉税犯罪，提高纳税人乃至全民的税收法律意识，税收征纳双方加强管理，优化产业结构和资源的合理配置，涵养税源，促进国民经济的良性发展等都有重要的意义。
1.纳税筹划有助于提高纳税义务人的纳税意识，抑制偷税行为
税收的无偿性决定了纳税人税款的支付是资金的净流出，没有与之配比的直接收入。在收入、成本、费用等条件一定的情况下，纳税人的税后利润或者说税后可支配收入与纳税金额互为增减。因此，纳税人的注意力会自觉不自觉地转移到减少应纳税款上来。但是，如果采取偷税、骗税、抗税等违法手段来减少应纳税款，纳税人不但要承担受税法制裁的风险，而且还将影响自身的声誉，会对纳税人的正常生产经营产生负面影响。于是，一种合法或不违法地减少应纳税款，节约税收支出，实现利润最大化的方法——纳税筹划，便成为纳税人的必然选择。基于此，纳税筹划促使纳税人在谋求合法或不违法税收利益的驱动下，主动、自觉地学习、钻研税收法律、法规和履行纳税义务，从而可以有效地提高纳税人的税收法律意识。
纳税筹划与纳税意识的增强一般具有客观一致性和同步性的关系，使纳税人纳税意识提高到一定阶段的表现。进行纳税筹划或纳税筹划搞得好的纳税人，其纳税意识往往也比较强。
2.纳税筹划是税收征纳双方加强管理的需要
对纳税人来说。纳税筹划是一项复杂的系统工程，纳税人要达到避税、节税和转税的目的，必然要依靠加强自身的经营管理、会计核算和财务管理，才能使筹划的方案得到最好实现。
