资源开发项目:石油、天然气、煤炭、铁、铜等项目的开采 基础设施建设：铁路、公路、港口、电信和能源等项目的建设 制造业项目
目前，中国的项目融资主要集中在公路、电厂、污水处理等具有一定垄断性的特许经营投资项目上。
二、融资渠道：直接筹资、间接筹资
直接筹资是指筹资者直接从最终投资者手中获得资金，投资者与筹资者之间建立直接的借贷关系或资本投资关系，其主要形式为筹资者发行股票或债券。
间接筹资是指筹资者通过金融中介机构进行的筹资活动。其主要形式为银行借款或非银行金融机构借款等。
间接筹资具有手续简便，筹资数量和期限较为灵活，筹资数量和期限较为灵活，筹资者只需同一个或少数几个投资者交道，纠纷较少且容易解决等优点，但也存在着筹资数量有限，期限较短（这一点在我国表现的较为明显）等缺点。 直接筹资和间接筹资差异：
1.筹资机制不同。直接筹资依赖于资本市场机制，以各种证券作为载体；而间接筹资既可运用于市场，也可运用于计划或行政机制。
2.筹资范围不同。直接筹资具有广阔的领域，可利用的筹资渠道和方式较多；而间接筹资的范围比较窄，筹资渠道和方式比较单一。
3.筹资效率和费用高低不同。直接筹资的手续较为繁杂，所需文件较多，准备时间较长，故筹资效率较低，筹资费用比较高；而间接筹资手续比较简单，过程比较简单，故筹资效率较高，筹资费用较低。
三、资金偿还特性分类：权益筹资、债务筹资
房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金筹集。 在资金筹集阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成。 自有资金：指凡属于房地产企业（单位）所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。
另一角度定义：
指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。 资本溢价：指有限责任公司投资者交付的出资额大于按合同、协议所规定的出资比例计算的部分。
投资者的出资额等于按其投资比例计算的部分，作为资本金记入“实收资本”科目；大于按其投资比例计算的部分，作为资本公积金记入“资本公积”科目。 权益筹资
（1）权益筹资的途径： ①发行股票； ②吸收直接投资； ③内部积累等方式。
（2）权益筹资的优缺点：财务风险小，但付出的资金成本相对较高。 借入资金：
借入资金是指企业在金融市场上通过负债方式从资金提供者那里取得的需要偿还的资金，又称作债务资金。是自有资金的对称。
包括长期负债（1年或1年以上偿还）和流动负债（1年或1个营业周期内偿还） 我国企业的借入资金主要包括：
29
①从国家银行取得的借款，如流动资金借款、基本建设借款、结算借款等。这些借款应按规定用途使用，到期必须归还，并需支付利息。
②在结算过程中尚未支付和预收的款项，如未交税金、应付货款、应付工资和预收货款等。这些款项只能供企业暂时使用，不是经常性的，其数额也经常变动。
在西方国家，私营企业的借入资金，除银行借款和应付款项外，还包括企业发行的公司债券。
按照资金使用期限的长短： 短期资金：使用期限短于一年
长期资金：使用期限超过一年，需考虑时间价值 与债券筹资相比，股票筹资的优点有（ ）。 A、没有固定股利负担 B、没有固定到期日 C、没有筹资风险 D、没有筹资限制 答案：AB 解析：本题的考核点是股票筹资的优缺点。股票筹资的风险相对较小，并不是没有筹资风险，选项C不正确；股票筹资的限制较多，故选项D不正确。 吸收直接投资有利于降低财务风险，原因在于（ ）。 A、主要来源于国家投资
B、向投资者支付的报酬可以根据企业的经营状况决定，比较灵活 C、投资者承担无限责任 D、主要是用现金投资 答案：B 解析：本题的考核点是吸收直接投资的优缺点。对于企业而言，筹资风险主要来自两个方面，一是支付报酬是否固定（报酬固定的风险大），二是偿还时间是否固定以及偿还时间长短（偿还时间固定的风险大，偿还时间短的风险大）。
相对于发行债券筹资而言，对于企业而言，发行股票筹集资金的优点有（ ）。 A、增强公司筹资能力 B、降低公司财务风险 C、降低公司资金成本 D、筹资限制较少 答案：ABD
解析：股票筹资的资金成本一般较高。
“吸收直接投资”与“发行普通股”筹资共有缺点为（ ）。 A、限制条件多 B、财务风险大 C、控制权分散 D、资金成本高 答案：CD
解析：吸收直接投资与发行普通股筹资方式所共有的缺点：（1）资金成本较高；（2）容易分散控制权。
下列各项中，既属于权益资金筹资方式又有增加企业自有资金总量的是（ ）。 A、吸收直接投资 B、发行股票
30
C、资本公积转增股本 D、利用商业信用 答案：AB
解析：选项C不增加自有资金总量，选项D属于负债筹资方式。
相对于负债融资方式而言，采用吸收直接投资方式筹措资金的优点是（ ）。 A、有利于集中企业控制权 B、有利于降低资金成本 C、有利于尽快形成生产能力 D、有利于发挥财务杠杆作用 答案：C 解析：吸收直接投资的优点包括：（1）有利于增强企业信誉；（2）有利于尽快形成生产能力；（3）有利于降低财务风险。
5.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 5.2.1 自有资金筹集 资本金筹集 5.2.2 商品房预售 5.2.3 债务资金筹集 债券筹资 债务资金筹集 抵押贷款 信贷资金筹资 信用贷款 5.2.4 房地产金融创新
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵 押贷款证券，而后通过在资本市场上出售 这些证券以融通资金，分散风险
股票筹集 住房抵押贷款证券化 房地产投资信托 信托公司与投资人签订信托投资合同，通 过发行信托投资凭证或股票的方式 受托 投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
5.2.5 其他方式
31
内部认购 通过该方式往往可获得 部分预售收入， 但是内部认购时一般没有申领到商品房预 售许可证，其行为不受法律保护 承包商垫资 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫 付部分或全部工程款，再按照工程进度付 款，变相向建筑施工企业融资。
房地产企业融资方式的新发展 我国房地产开发资金结构变化
银行 + 预售+ 开发商(自有资金)
资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售 房地产企业融资方式的新发展 我国房地产金融创新 1、房地产公司债券 2、房地产公司上市
3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金
1、房地产公司债券 企业债券
可转换公司债券 短期融资券 公司债券发展
中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但企业债市场一直发展缓慢。 企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。 《公司债券发行试点办法 》
中国证监会2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市场更加完善。
试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上市公司才能发行无担保公司债。 2、房地产公司上市
全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产上市公司的数量来看，目前总共有107家(近一半为买壳实现上市)，多年来融资额较低。
虽然我国有部分房地产公司在海外成功上市，但数量较少。
上市融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足
32