1） 协议双方当事人名称、住址、单位的法定代表人；
2） 被拆除房屋及附属物的座落、面积、楼层及结构、成新；
3） 房屋使用人情况 4） 对被拆除房屋和附属物的补偿形式和金额；
5） 安臵形式、地点； 6） 搬迁过渡方式和期限 7） 违约责任及双方认为需要补充的内容
3、拆除房屋，平整场地
1）清理地上、地下障碍物；2）平整土地；3）接通工程用电、用水；4）修通进出地盘的道路，为施工单位进入现场施工准备条件。 第二节 城市房屋拆迁补偿与安臵 拆迁补偿协议
拆迁人与被拆迁人应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安臵用房面积和安臵地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安臵协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安臵协议。
拆迁补偿的方式 货币补偿
货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。
房屋产权调换
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 拆迁补偿方式的选择 除下列两种特殊情况外，拆迁补偿可选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。 拆迁非公益事业房屋的附着物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
公益事业：科教、文化、卫生、社会公共福利等非营利性社会福利事业。 附着物是指房屋的附属建筑和构筑物，如室外厕所、门斗、烟囱、化粪池等。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁中的补助和损失补偿
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期内，1）被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安臵补助费；2）被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安臵补助费。
特殊情况下的拆迁补偿、安臵 产权不明确房屋的补偿、安臵：
1）拆迁人应当提出补偿安臵方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁； 2）拆迁前请房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。 同时组织、公证机关人员应到现场监查，被拆迁相关各方也应该现场验证勘察记录，以保证现场勘察记录的证据效力。 特殊情况下的拆迁补偿、安臵 设有抵押权房屋的补偿、安臵 ：
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1）首先要认定抵押的有效性，没有进行抵押登记的视作无效抵押，拆迁时不应按照已设定抵押的房屋进行补偿安臵；
2）在拆除设有抵押权的房屋时，应当及时通知抵押权人，对能够解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但付款时必须经抵押人认可；
3）对不能解除抵押关系的，应该按照法律规定的清偿顺序来进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人可依据有关担保法律向抵押人进行追偿。 公益事业房屋及其附属物的补偿
公益事业房屋指：文教、卫生、及其社会福利方面的非生产经营性事业用房，有两种补偿方式:
1)实物形式的补偿；
2）拆迁人按照被拆迁房屋及其附着物的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格进行补偿。这是货币形式的补偿。 违章建筑、临时建筑的处理
在拆迁过程中，拆除违章建筑，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 思考：拆迁人与被拆迁人无法达成拆迁补偿协议怎么办？
第5章 房地产开发资金的筹集
本章学习要求
1.掌握房地产开发资金筹集的概念;
2.熟悉房地产开发资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类及相关概念； 3、掌握房地产开发资金筹集的主要方式，了解房地产企业融资方式的新发展； 4、了解房地产开发贷款的风险管理；
5、掌握房地产开发资金筹集规划方法，熟悉房地产开发资金筹集成本分析方法。 5.1 房地产开发资金筹集的概念
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入(资本溢价)和债务资金（借入资金）三部分资金的筹集。
5.1.2 房地产开发资金使用的特性
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1.资金 占用量大 资金的 6.高风险 高收益性 房地产开发项目 资金使用的特性 5.资金增 值性较强 3.资金使用 的地域性 2.资金 占用时间长
4.资金缺乏 流动性
5.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则 1.时机适当原则 （过早，闲置；滞后，影响正常运行） 2.安全性原则 （企业的负债率与还债率在控制范围内） 3.经济性原则 （“投资”定“筹资”，降低筹资成本，付息水平） 4.可行性原则 （筹资能力、偿还能力、盈利能力、经营能力、 法律法规等与筹资方式和筹资渠道匹配） 5.盈利性原则 （提高经营能力和收益能力）
5.1.4 房地产开发资金筹集的分类
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房地产企业融资 从融资主体上 房地产项目融资 直接筹资：（债劵、股票、短期融资劵） 从融资渠道上 间接筹资：（银行借款、非银行金融机构借款） 权益筹资 从资金偿还特性上 债务筹资 其他分类方式 一、融资主体：企业融资、项目融资
不同的融资主体，借款人的追索形式不同。
企业融资：是指一个公司利用本身的资信能力为主体所安排的融资。项目借款人提供的是完全追索形式的贷款。
项目融资：是指一个公司为了建设、收购或重组一个项目所进行的融资活动。项目借款人提供的常常是无追索或有限追索形式的贷款。
利息成本一般高于同等条件公司贷款的0.3-1.5%。
追索：也称完全追索，是指贷款人在借款人未按期偿还债务时，要求借款人用以除抵押资产之外的资产偿还债务的权利。
有限追索：是指贷款人可以在某个特定阶段或者规定的范围内，对项目的借款人追索。除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人均不能追索到借款人除该项目资产、现金流量以及所承担义务之外的任何财产。
无追索：是有限追索的特例。即贷款人对借款人的追索仅依赖于项目本身的经济强度。 项目融资与企业融资的比较 融资基础 项目融资 项目的资产和现金流量(放贷者最关注项目效益) 企业融资 借贷人/发起人的资信
追索程度 有限追索(特定阶段或范围内)或完全追索(用抵押资产以外的其它资无追索 产偿还债务) 所有参与者 集中于发起人/放贷者/担保者 发起人出资比例较高，通常>30~40% 风险分担 股权比例 发起人出资比例较低(通常(本贷比) <30%)，杠杆比率高 会计处理 资产负债表外融资(通过投/融资项目债务是发起人的债务的一部分，结构，使债务不出现在发起人，仅出现在其资产负债表上 出现在项目公司的资产负债表上) 项目融资的适用范围
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