4）作为有关部门签订协议、合同的依据 5）作为项目审批、申请建设执照的依据 二、可行性研究的内容2008年三亚泰星实业金色年华房地产开发项目二期工程可行性研究报告.doc
1、项目概况
2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选
4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算
6、资金的筹集方案和筹集成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价
10、结论 XX市某房地产开发项目的可行性研究调研报告.doc （自学案例） 可行性研究 小结
在管理方面：以提高效率进行项目建设
在经营方面：分析房地产的供求情况、竞争情况、提出销售的目标市场和销售渠道 在技术方面：确定房屋的类型，规划设计特色，布局结构，选择所需的设备、原材料和各种物资的来源。
在财务方面：估算所需投资，研究项目的获利能力，偿还能力提出最佳运用的方案。 在环境与社会经济方面：评价项目的经济效益，社会效益，和环境效益。 三、可行性研究的工作程序：项目筹划、市场调查与分析、优化和选择开发方案、方案评价、
编制研究报告
第二节 房地产市场分析
一、房地产开发投资的影响因素分析 1、内部影响因素
自身是否具备开发项目所必需的资源、能力或竞争优势 2、外部影响因素分析
宏观因素：人口、经济、政策法规、信息、社会文化等 微观因素：地段位臵与技术因素 基础设施与公共设施
邻里影响（地段周围的社会经济带来的影响） 规划控制 二、市场调查 1、房地产市场调查的内容：市场环境调查、房地产的供需情况调、开发场地调查
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市场环境调查 政策和法规：土地供应、融资、各种税费 环境保护、迁拆安置、项目审批等 经济水平：国民收入、企业效益、家庭 收入、经济增长速度、社会购买力等 社会文化环境：社会稳定情况、城市人口 数、人口增长率、家庭结构、职业构成等
房地产的供需情况调查：
房地产市场供给调查
房地产市场需求调查
房地产市场竞争情况调查：竞争企业、竞争产品 房地产价格调查 2、房地产不同营销阶段的调查内容
项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查
项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查 市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查
竞争项目销售信息调查
客户需求和接触媒体习惯调查 项目销售阶段的市场调查： 市场推广调查和测评
成交客户问卷调查 销售难点调查
房地产售后阶段的市场调查 3、调查方法（自学17~31页） 文案调查法 实地调查法 网络调查法 抽样调查法 非随机抽样方法
第三节 房地产开发项目费用测算 一、房地产开发项目费用测算的作用 1、为筹集开发资金提供依据
2、作为研究工程造价合理性的手段
3、作为选择最优设计方案的重要控制条件 4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据 二、房地产开发项目总投资构成
项目总投资估算表 单位：万元 序 号
项 目 总 投 资 10
估算说明 1 开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用 1 土地费用（见39页） 1.2 前期工程费（见41页） 3 基础设施建设费（见43页） 1.4 建筑安装工程费（见45页） 5 公共配套设施建设费（见471.6 页） 7 开发间接费（见48页） 1.8 管理费用（见49页） 9 财务费用（见50~51页） 1.10 销售费用（见52页） 1.11 开发期税费（见56页） 1.12 其他费用（见54页） 不可预见费（见57页） 2 3 项目总投资 经营资金： 房地产开发企业用于日常经营的周转资金 （1）+（2） 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1．土地费用估算
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。
1）土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 2）土地出让地价款
土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。
主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安臵费、城市基础设施建设费或征地费等。 3）土地转让费。
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。
土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 5）土地投资折价。
房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。
土地费用估算 单位：万元 序 号 项 目 金 额 估算说明 11
1 2 3 4 5 6 土地出让金 征地费 拆迁安臵补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用
房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 前期工程费估算表 单位：万元 序 号 1 2 3 4 5 6 项 目 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计 金 额 估算说明 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。 基础设施建设费估算表 单位：万元 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计 建设费用 接口费用 合 计 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4．建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。
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