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经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》) 2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况 荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
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二、荆州房地产消费市场的新机遇： 旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加 鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， 2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
（三）沙市区商住楼盘调研分析 见附1 比较分析：
从销售市场来看，沙市的房价不再是物美价廉，沙市的房价与荆州城区中心区域房价的差距在不断缩小，荆州人在沙市购房的求低心理也逐渐被改变，对地段和发展潜力的认同的同时，也接受着高价格的现实。
2、户型配比及销售进度比较：
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见附1
比较分析：
通过调研发现面积在50---80平方米和80---105平方米左右的楼盘销售情况比较好，说明消费者在购买该区域楼盘时较注重实用性，也可以说成是以居住为主的消费者。另外上述楼盘的户型配比较多样，可以满足不同的消费者的需求。
3、楼盘主要经济技术指标比较： 楼盘名称 紫荆御景 津泰园 楚天明珠 恒生国际 新城国际 玉兰小区 御龙天下 浅水湾
比较分析：
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绿化率 绿化31.5% 绿化 34% 绿化40% 绿化34.1% 绿化45% 绿化17% 绿化37% 绿化30.9% 容积率 2.1 1.84 6 3.5 5.7 4.6 2.6 1.8 荆州项目市场策划报告书 地产顾问
从列表中发现,在所有楼盘中，都注重绿化和对容积率的追求，但这些楼盘大多数都是大体量、分期开发的楼盘，如果没有一定的用地面积，做绿化是只能是修饰性的点缀，而不能将其作为楼盘设计规划的重要因素来考虑，所以，通过认真研究后我们认为贵方在燎原区工业园地块的项目建设上，由于拥有73540平方米的占地面积，因此可具备追求低容积率和高绿化率的条件。在大量的同质产品中，别人“大而全”，我们完全可以做到“小而精”，同时，通过综合性物业配置，最大化的增大建设体量和功能设置，不但弥补市场的空缺，同时，在激烈的竞争中，以差异化的市场定位，最小化市场占领份额方面的阻力。
4、周边环境情况：
由于该区域的楼盘所处的地理位置周边都有不同的国有企业的存在，周边工厂较多，外来人员多，学生多，人口动向杂乱，环境不是很好，但随着政府在开发前段投入的不断加强，沙市开发新区建设的步伐的加快，全新的规划（最新的规划自然是最有前瞻性的，其设计和配套等各个方面都具备科技含量最高、操作效率最高），另一个角度来看，在外来人员多的新兴区域里，隐含着大量第一次置业者，随着沙市周边环境的不断完善，相应的小区和公寓的建设，人口管理必将得以规范。以目前的开发趋势和城市运营的经验来看，在未来的3——5年里，沙市（开发区）片区个各种环境配套都将达到很高标准。
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